律师代理吕某诉曾某房屋买卖合同纠纷一审案

2017年5月5日，吕某、曾某及案外人乌鲁木齐市某房地产经纪有限公司签订《房屋转让合同》，约定曾某将坐落于乌鲁木齐市某路房屋以1,050,000元的价格出售给吕某（包括屋内的家具、家电），曾某应最晚于2018年3月31日前履行交付义务。合同签订后，吕某依约向曾某履行了支付房款义务，并于2017年6月30日取得涉案房屋的《不动产权证书》，依法享有该房屋所有权。曾某直至2019年6月26日才向吕某交付房屋，但未按约定交付家具家电。

吕某主张曾某向其支付滞纳金290,663.01元并赔偿吕某红木家具损失7万元。

1.吕某与曾某于2017年5月5日签订的《房屋转让合同》内容合法、形式完备，属真实意思表示，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系，曾某应当依据合同约定于2018年3月31日前向吕某交付房屋及房屋内的所有家具家电。

2.曾某应当向吕某支付逾期交房期间内的房屋占用费用。吕某提交的证据能够证实涉案房屋的租赁费为4000元/月，依据《合同法》第107条及113条，曾某应当承担赔偿损失的责任，吕某主张3500元/月的占用费完全符合市场的实际情况，应当予以支持。

3.曾某应当按照日千分之二向吕某支付滞纳金。

首先，双方合同第九条第6款载明：曾某逾期腾房，须按照总房款的日千分之五向吕某支付滞纳金，该约定属曾某真实的意思表示，且不违反法律规定，应当尊重双方的契约自由；其次，吕某已将滞纳金的支付标准由日千分之五下调至日千分之二，曾某应当支付；再次，因涉案房屋转让金额较大，对于吕某家庭而言，房屋买卖行为属于家庭的重大开支事项，不同于一般的经济交易。在本案的履行过程中，吕某并无任何过错，在曾某拒不交付房屋的过程中，吕某本人及其父母多次赶来乌鲁木齐找曾某协商解决，但屡次被拒，吕某作为合同履行的无过错方，曾某多次拒不交房，霸占并使用房屋，属于恶意过错方，给吕某所造成的损失不仅是经济上的，还牵动着家人生活及其工作状态。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第1款，结合双方的合同约定、曾某的过错程度及吕某的预期利益等综合因素，曾某在违反诚信原则的情况下，应当按照日千分之二向吕某支付滞纳金，而不能仅依据本条第2款的规定采用固定比例予以认定违约金的支付，这样便扼杀了第1款的法律适用的生命力；最后，曾某拒不交房，霸占使用房屋的行为应当受到法律的严惩，若不制止，随意违约，仅支付少许租赁费便可坐享他人房屋的现象很有可能会愈演愈烈，既不利于维护守约方的利益，也不利于维护法律的权威。

法院认为，吕某、曾某双方签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据合同约定，曾某应于2018年3月31日前交付房屋及家具家电，而曾某在2019年6月27日交付房屋时缺少一套红木家具。曾某拒绝交付红木家具，应当承担赔偿损失的违约责任。吕某主张曾某赔偿红木家具损失7万元，对该套红木家具的价值，曾某自述为七、八万元，故吕某按7万元主张的请求，法院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，曾某逾期交付房屋，构成违约，吕某主张滞纳金实为违约金，其以年息24%主张滞纳金，但曾某抗辩过高，本院认为，吕某主张的滞纳金计算标准虽低于合同约定的日5‰，但其就主张的滞纳金金额未提供有效实际损失证据，在不能充分证明逾期交房给吕某造成具体损失的情况下，逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为吕某遭受损失的依据更为合理，对于月租金标准3,500元，双方均不持异议，本院予以确认。根据合同约定，曾某应于2018年3月31日交房，可延期1个月，故应以2018年5月1日为始计算至吕某主张占用费的2019年6月25日并上浮30%确定滞纳金，核算为62,926.50元。吕某提供其与父亲住宿费发票、机票等，无法确认与本案有直接关联，法院不予采纳。

综上所述，法院判决被告曾某于判决生效后十日内支付原告吕某逾期交房滞纳金62,926.50元并赔偿吕某红木家具损失7万元。