律师为刘某某行使解除合同权提供法律服务案

2019年9月2日，因购买北海市一套房屋（下称该房屋），刘某某夫妻二人作为买受方与卖方的代理人吴某某、居间方北海某房地产投资有限公司，相继签订了《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》以及《房屋交易保障服务合同》。各方在《房屋买卖合同》中约定了房屋的价款、支付方式为首付+第二期款+银行贷款、刘某某夫妻不超过三次向银行申请贷款，若还未获得审批，则需要通过存量房交易结算资金专用存款账户向卖方支付剩余房屋价款。对此刘某某夫妻不同意，便在《补充协议》约定居间方若逾三次未能为刘某某夫妻成功办理银行贷款，则解除《房屋买卖合同》。

合同签订后，刘某某夫妻支付了首付款，居间方相继帮助刘某某夫妻做了两次申请贷款，分别是2019年9月份、10月份，但均未成功。在刘某某夫妻催促下，居间方与卖方商议，卖方先将房屋过户至刘某某夫妻名下，以此来增加解除《房屋买卖合同》的难度。之后，居间方因为贷款政策原因，无法办理第三次贷款申请，却借口其正在办理拖延至2021年9月份，导致刘某某夫妻合同解除权条件始终不成立，而卖方一再要求刘某某夫妻支付剩余房屋尾款。为此，刘某某夫妻认为：作为买方，若不贷款自行一次性支付房屋尾款，将产生巨大的经济压力，希望诉诸法律程序来解决合同。     

2.通过非诉还是诉讼方式行使解除权。

3.如何通过非诉方式行使解除权。

第一步，从《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定（法释〔2020〕15号）》第一条第一、 二款规定分析，在民法意思自治、合同合法有效的前提下，得出了无论适用《合同法》，还是适用《中华人民共和国民法典》均无冲突，且应当适用民法典的第562条第二款的规定，即：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。根据当时的《合同法》第九十三条规定也能得出一致的分析结果，即：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除和同。           

第二步，再次结合《合同法》第四十五条和民法典第一百五十八条、第一百五十九条分析，得出本案居间方的怠于履行行为已经符合合同解除的条件，但需要进一步明确或形成既定的事实。                              

二、从促进市场交易的稳定出发，探究当事人内在真实诉求。

刘某某夫妻初次面谈时要求解除合同，但代理律师告知从《合同法》第一百六十七条、《中华人民共和国民法典》第六百三十四条法条规定分析，刘某某夫妻已经支付价款超过了全部价款的五分之一，基于维护市场交易稳定性的法之秩序价值出发，应当说解除合同理论有据，但实践不宜，故解除的主张获得支持的风险很大，而以解除合同之名来促使卖方、居间方协商而减少房屋总价款，属于可行之道。为此，刘某某夫妻欣然接受律师的意见。故而与委托人确定尽最大努力通过非诉方式解决纠纷。     

三、权衡利害关系，围绕自身主张，充分发挥书函作用，形成既定事实，促进协商。                      

第一步，考虑到居间方未明示拒绝办理的情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方主张解除合同的，应当履行通知义务，故代理律师先以刘某某夫妻的名义，于2021年9月28日向居间方、卖方分别发出《催告函》《告知函》，要求居间方在30日办理或书面明确无法办理，并通知卖方，以引起其两方的共同重视。该两方收到《催告函》，居间方未能办理，更不愿意书面明确无法办理，故据此视为未能办理。     

第二步，在居间方自知难以隐瞒事实和反驳其前提下，律师于2021年11月21日再次刘某某夫妻的名义向居间方、卖方同时发出《关于解除合同有关事项的通知函》，告知居间方、卖方自第一次逾期之时合同已解除，不履行尾款支付义务、返款、办理房屋回登卖方名下的配合义务以及保留诉讼的权利。居间方在接到该通知函后，制作了《面签通知书》发至刘某某夫妻，而卖方则仅仅是回复不同意的书函，未向法院起诉。

第三步，针对前述情况，律师于2022年3月22日依然以刘某某夫妻名义发出《回复函》，重申合同早已解除、催促其两方应履行返款和办理房屋回登卖方名下的配合义务、不认可《面签通知书》形式的新的要约。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，主要规定了约定解除权，即双方依法可以约定解除合同效力的条件。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第一百五十九条，规定了包括合同行为在内的民事法律行为可以附条件，且不正当阻止条件成就时的处理，而本案中居间方怠于履行义务，实质是不正当阻止三次未能办理贷款申请的条件不成就。 

4.《中华人民共和国民法典》第六百三十四条，体现了合同经签订，从交易稳定性和市场经济成本角度考虑，尽量保持合同继续履行为宜。 

5.《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，主要明确了提出解除合同一方应当履行的义务和另一方的诉讼权利。

该案也带给我们一定的启示，在咨询、草拟合同，甚至处理合同纠纷等法律事务中，既要从市场交易公平角度出发，为己方当事人保留维权成本低的处理方法，也要防止己方当事人试图设置任意的单方权利，导致交易处于不稳定状态。例如：某些当事人不顾轻微违约程度，均要求对方同意设置单方合同解除权。   

建议律所督促律师对类似、关联性案件进行归总、提炼，形成较为清晰、可复制化、流程化的模式，进而提高处理案件的工作效率，提升律师的专业水平。