律师代理王某诉某公司房屋租赁合同纠纷二审案

2016年6月15日，王某与西藏某公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.王某将其从案外人处承租的位于拉萨市某区某商务楼X号X路以南某处四层的11间（另加阳台一间）、建筑面积600平方米的房屋出租给该公司；2.由该公司用于办公、住宿、办学等；3.租赁期限自2016年6月1日至2029年5月31日止；4.该公司在租赁房屋前必须一次性交纳履约保证金100000元；5.租金为每月14400元，租金在原租金的基础上每年按4％递增，以此类推。租金每半年交付一次；6.该公司若拖延支付房租按被告欠付租金总额每天收取8％的滞纳金，超出一个月未交房租，王某有权收回出租的房屋及其装修，并由该公司赔偿原告一年的租赁房屋租金，王某不退还履约保证金，同时将终止租赁合同。后该公司向王某交付租房押金100000元，并将房屋租金交至2019年6月31日。

2019年9月26日，王某向拉萨市城关区人民法院提出诉请：1.解除原被告于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2019年7月至9月共计三个月的房屋租金48594元；3.判令被告向原告支付自2019年10起到实际返还房屋之日按照合同约定的价格标准计算的房屋租金及房屋占有使用费；4.被告腾退搬离并向原告返还所租赁的全部房屋；5.被告向原告支付17280元的赔偿款；6.本案诉讼费由被告承担。但一审法院以王某证据不足，未能证明其诉请所依据的事实为由判决驳回王某的诉讼请求。

2020年，王某提起上诉，提出诉请：1、请求撤销一审判决；2、依法改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。

1.一审法院错误适用《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国发票管理办法》等行政管理类法律，越权行使税收征管权和发票管理权等行政权力。法院不具备行使相应行政权力的法定主体资格，该行为不当且违法；

2.本案中西藏某公司未按时缴纳租金的行为已构成根本违约；

3.上诉人王某未向西藏某公司开具租金发票的行为不构成某公司拒缴租金的抗辩理由。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，在房屋租赁合同中形成对价关系的债务是出租人提供租赁物，承租人支付租金。支付租金与开具发票系两种不同性质的义务，支付租金是《房屋租赁合同》中的主要义务，而开具发票系王某的法定义务，但并非《房屋租赁合同》中的主要义务，而是附随义务。故在王某已向公司履行交付租赁物的主要义务后，承租人某公司也应当向王某支付租金，西藏某公司主张的先履行抗辩权不成立。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“合同约定解除，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同”和第九十四条的规定，在履行合同的过程中，任何一方存在法律规定的可以解除合同的行为时，守约方可以通过法定程序解除其与违约方的合同。因此，本案中王某要求解除《房屋租赁合同》不仅符合双方约定的该项解除条款，亦符合法定的解除条款，二审法院予以支持。

王某请求某公司支付2019年7月至9月的房屋租金48594元及自2019年10月至实际返还房屋之日按照合同约定的标准支付房屋租金及房屋占有使用费及腾退搬离返还房屋的上诉请求。二审法院认为，西藏某公司以未开具发票为由行使先履行抗辩权的理由不成立，故该公司应当按照合同第四条第二款的约定，向王某支付租金至本院解除合同之日，即2019年7月至12月期间的租金共计142667.36元。在房屋租赁关系解除后，承租人继续占有使用租赁房屋已缺乏相应的合同和法律依据，西藏某公司至今仍继续占有使用房屋，且自2019年7月1日至今未按时向王某交纳租金构成违约，故该公司应当腾退搬离房屋，向王某返还房屋，并向王某支付2020年5月开始至实际返还房屋之日的占有使用费。

综上所诉，上诉人王某的诉讼请求部分成立。1.撤销一审判决；2.解除王某与西藏某公司的《房屋租赁合同》；3.判决公司支付王某欠付的租金42667.36元；4.判决公司支付房屋占有使用费；5.判决公司腾退搬离租赁房屋并将该房屋返还王某；6.驳回王某的其他诉请；7.一、二审诉讼费由西藏某公司承担。

应该适用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》，本案涉及争议是平等当事人之间的民事权利纠纷，涉及的是双方当事人之间有关租赁合同的权利义务的问题，应当适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等民事实体法律对双方之间的民事争议进行裁判，并应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，恪守审判权居中裁判的本质，对涉诉民事纠纷依法依程序进行裁判。一审法院适用《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》等行政管理类法律，超越了司法审判权的权限范围，越权行使税收征收管理及发票管理权等行政权力。

二、王某未开具发票是否成立某公司的先履行抗辩权

本案中，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，在房屋租赁合同中形成对价关系的债务是出租人提供租赁物，承租人支付租金。支付租金与开具发票系两种不同性质的义务，支付租金是《房屋租赁合同》中的主要义务，而开具发票系王某的法定义务，但并非《房屋租赁合同》中的主要义务，而是附随义务。故在王某已向公司履行交付租赁物的主要义务后，承租人某公司也应当向王某支付租金，西藏某公司主张的先履行抗辩权不成立。

在本案中，涉及的是双方主体之间有关租赁合同的权利义务问题，应当适用民事实体法律对双方之间的民事争议进行裁判。若适用行政类法律的行为，将导致司法审判权居中裁判的本质，超越了司法审判权的权限。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，在房屋租赁合同中形成对价关系的债务是出租人提供租赁物，承租人支付租金。交付租赁物及支付租金是该合同中最主要的义务，只有使该两项权利义务无法实现的前置条件，才能最终以先履行权为由进行抗辩。