律师代理王某某参与某房地产公司诉其房屋买卖合同纠纷二审案

2016年6月21日，永州市某房地产开发有限公司与王某某签订一份《商铺买卖合同》，约定：一、某房地产开发有限公司将XX区XX街XX商贸城第A-106号商铺（框架结构）出卖给王某某；二、该商铺的合同约定面积为60.02㎡，其中商铺面积51.95㎡，公摊面积8.07㎡。商铺单价为32，560元/㎡，总价格为1,954,251元，于签订《商品房买卖合同》时一次性付清全款；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以该合同约定单价据实结算，多退少补。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；四、某房地产开发有限公司应当在验收合格的商品房交付使用后360内，将办理权属登记需由其提供资料报产权登记机关备案，并由王某某承担除房屋销售不动产税和建筑营业税以外的其他税收及费用。上述合同签订当日，王某某依约向原告给付了全部购房款。2013年10月，某房地产开发有限公司向王某某实际交付了涉案商铺。2013年10月17日，王某某与伍某签订一份《商铺租赁合同》，约定王某某将涉案商铺租给伍某，租期为5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。2019年7月15日，永州市国土资源局某分局向被告王某某颁发编号为湘（2019）XX区不动产权第0005160号的不动产权证，确定涉案商铺的房屋建筑面积为67.09㎡，其中专有建筑面积为51.12㎡，分摊建筑面积为15.97㎡。该不动产权证书的原件目前由某房地产开发有限公司占有，尚未交付给王某某。

因房屋价格差额及房产证交付双方发生争议，某房地产开发有限公司向法院提起诉讼请求：一、被告王某某立即支付原告某公司房屋面积补差价款230,199.2元；二、诉讼费用由被告王某某承担。王某某提出反诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某某向原告支付房屋面积补差价款230,199.2元；二、原告向被告交付XX区XX街万XX商贸城A-106号商铺的不动产权证；三、驳回被告王某某的其它反诉请求。

王某某不服一审判决，委托我所律师代理其提起上诉，二审判决：一、维持一审第二、三项民事判决；二、撤销第一项判决；三、驳回被上诉人永州市某房地产开发有限公司的诉讼请求。

代理人认为，上诉人所购A106商铺面积60.02平方米，是被上诉人在对原公摊面积进行优惠后按40%的标准予以出售。被上诉人违反约定，以固定格式合同条款，要求上诉人再次补交原承诺和优惠后的公摊面积购房款，实属欺诈，违反了诚实信用原则。

一、上诉人是基于对被上诉人所出售的A101-111、D102、D103十二个商铺的公摊面积按40%优惠的承诺和约定后才购买A-106号商铺的。

二、上诉人所购A106商铺总面积60.02平方米，是该商铺的实际面积51.95㎡和被上诉人对该商铺公摊面积作特殊约定优惠后8.07㎡之和。

三、根据被上诉人与证人邹某益、黄某艳签订的两份商铺买卖合同，足以证实被上诉人对A101-111、D102、D103这十二个商铺的公摊面积优惠出售的事实。

四、在被上诉人与上诉人签订的商铺买卖合同第十七条明确约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。

五、2013年12月12日税务部门向上诉人开具的契税完税证，该票据等级的房产权属转移面积明确为60.02㎡，充分说明双方对商铺面积的约定。

六、被上诉人未依双方真实约定，未加区分、一起统一的固定格式合同，与被上诉人签订了商铺买卖合同，而今却要求上诉人承担原以优惠的公摊面积的购房款，违反了诚实信用的原则，是一种欺诈的行为。

一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4967号民事判决第二、三项 ；

二、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4697号民事判决第一项；

三、驳回被上诉人永州市某房地产开发有限公司的诉讼请求。

综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持，原判认定事实部分不清，处理不当。判决维持一审民事判决第二、三项，撤销第一项判决；驳回被上诉人某公司的诉讼请求。

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，虽然《商铺买卖合同》第五条所约定的是房屋面积出现差异时的计算方式，且“商品房买卖合同解释”第十四条所规定的法定的面积差异补偿计算方式属于授益性规定，但该格式条款在合同订立时不仅并未与对方协商，而且与《商铺买卖合同》附件一存在差异、损害了上诉人的合法权益，被上诉人作为格式条款提供方加重对方责任时，应属无效条款。

在实践中应注重争议条款的设定，许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，这样无形中模糊了双方应负的责任，架空了合同或者削减了合同的约束力。此外合同中的一些关键词句，不能含糊迁就，有时仅一字之差，却失之千里。本案中双方当事人就实际与约定面积误差的解决方式作出了约定，不再适用法律规定的计算方式，一审法院由此支持了原告要求被告按照实际产权登记支付房屋面积补差价款的诉讼请求。但由于双方签订的商铺买卖合同第十七条明确约定：合同附件与本合同具有同等法律效力，在合同附件中双方当事人对商铺面积与公摊面积已经作出了特别约定。因此，上诉人依据合同附件的规定，上诉人无需承担原已优惠的公摊面积的购房款。

本案中双方当事人就实际与约定面积误差的解决方式作出了约定，不再适用法律规定的计算方式。由于双方签订的商铺买卖合同第十七条明确约定：合同附件与本合同具有同等法律效力，因此上诉人原已优惠的公摊面积的购房款应与合同中的格式条款加以区分。律师在代理案件时，应当详细审查合同的具体约定，才能更好维护委托人的合法权益。