律师代理海南某某公司案外人执行异议之诉纠纷案

2014年12月6日，海南甲公司与北京乙公司签订《出资协议书》,约定双方共同出资设立丙公司,海南甲公司以涉案土地国有土地使用权出资，占股30%；北京乙公司以现金出资，占股70%。2014年12月24日，丙公司注册成立。

2014年12月23日，为了办理涉案土地变更登记，海南甲公司与丙公司签订涉案土地使用权转让合同，并将涉案土地交由丙公司经营管理。原租赁合同到期后，从2015年3月开始由丙公司与涉案土地上的多名承租人签订租赁合同并收取租金。

2015年9月14日，海口市国土资源局发函表明由于涉案土地上有建筑物，但转、受让双方在提供的土地过户材料中没有地上建筑物有关证明材料，故对于过户申请已做退档处理。2015年9月21日，海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室出具函件载明，因未能提供项目规划报建材料，不予受理。之后，海南甲公司与北京乙公司发生纠纷，海南甲公司收回涉案土地自行经营管理，土地使用权也未再过户给丙公司。

王某某基于另一生效民事调解书对海南甲公司享有债权。进入执行程序后，查封了涉案土地使用权。丙公司认为海南甲公司承诺以土地使用权向其出资，因此是涉案土地的权利人，并以此为由提起案外人执行异议，被驳回后又提起本案的案外人执行异议之诉，请求判令1、停止对涉案土地的执行并解除查封；2、涉案土地使用权归丙公司所有。审理过程中，海南甲公司于2018年7月24日被法院裁定受理破产清算申请。王某某向海南甲公司的管理人申报了债权，管理人也通知执行法院终止王某某案件的执行。

律师代理海南甲公司应诉，案件历经一审和二审。

1、第二十八条的规定严格限定于买卖合同关系。出资协议与买卖合同之大不同，无论从基本定义、构成要件还是法律规范等，但凡一个正常的法律人都能做此判断。一审判决因股东以出资取得股权具有对价性,就将其等同买卖合同，无疑是荒谬的。依此逻辑，所有的双务合同均可因交易有对价而等同于买卖合同；所有双方互负义务的行为如婚姻、劳动、抚养/赡养等都可等同于买卖法律关系。事实上，最高人民法院在多个案例中，对表现为买卖关系但实质为“以房抵工程款”、“以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的”的，均认定“物权期待权”不成立。因此，本案的出资行为完全不同于买卖行为，不得适用二十八条。

2、二十八条的“占有”显然指持续地实际占有。一审判决已经查明目前由海南甲公司与租户签订租赁合同。但因《出资人协议书》有转让土地的约定，一审判决就认定“海南甲公司对涉案土地是基于自主占有的情况对涉案土地上的房屋进行的出租”，是将合同“约定”错误地等同合同“履行”；将“应然”错误等同于“实然”。

另一方面，物权期待权中关于占有的规定，其目的是通过实际占有不动产而产生对外公示物权的效力。本案中，一审判决已经查明2016-2018年由海南甲公司将涉案土地对外出租，涉案土地直到目前仍由海南甲公司占有、使用、收益（收取租金），这对外公示的显然是海南甲公司的物权。反观丙公司，其提交作为证据的两份民事判决书，都因租户不向其支付租金，足以说明租户并不认可其出租人的身份，其未合法占有、使用、管理涉案土地。

3、第二十八条所述“支付全部价款”是指买卖合同价款。一审判决认为“以土地使用权出资的对价应当是获得目标公司的股权”，将海南甲公司取得丙公司30%的股权，视为满足第二十八条规定的“支付全部价款”的条件，就更加是偷换概念的错误认定。土地使用权出资和取得丙公司30%股权并非直接的对价关系，否则为何北京乙公司未实缴出资却仍享有被海南甲公司70%股权？

海南甲公司不服原审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院，撤销一审判决，驳回北京乙公司的全部诉讼请求。

《执行异议复议规定》第二十八条的目的为通过司法解释确立无过错不动产买受人的债权优先于普通债权，实现对无过错不动产买受人物权期待权的保护。该条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。丙公司的权利性质为对其股东的履行出资义务请求权，并非基于不动产买卖交易行为而享有的物权期待权。

本案中，丙公司享有请求海南甲公司将涉案出资土地变更登记至自己名下的权利，该请求权基础既有基于出资人协议的约定之债，又有基于《公司法》的股东履行出资义务的法定之债。但这一请求权并不等同于期待权，能否构成物权期待权，达到阻却执行债权实现的效力，需要结合《执行异议复议规定》第二十八条的立法目的和条文内容进行判断。

《执行异议复议规定》第二十八条的出台，是在我国不动产登记制度还不完善的背景下，为解决房屋买受人非因自身过错未能及时办理过户登记手续时的显著不公平问题而作出的，应当限定适用范围：

1. 限于不动产买卖合同，不得扩张到其他有对价的合同，不得扩张到以其他法律关系约定不动产产权转移的合同。

2. 对于占有，应当限于合法占有，非法占有则不予保护。“合法占有”应当限定为自主性的占有，即基于真实有效的不动产买卖合同的占有，而非他主占有。“合法占有”应以实际控制为标准，买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。比如买受人将涉案房屋出租的情况属于间接占有，也应当认定占有。

3. 抵债不动产的受让人不适用物权期待权保护。之所以物权期待权有类“物权”的效力，是基于物之交付的债权优先于金钱债权的理念。而抵债协议是为消灭金钱之债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。其次，现有技术手段难以准确鉴定合同签订时间，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，无法有效防范案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除执行的可能。