律师代理河南某商业银行与某村委会案外人执行异议之诉案

2005年，郑州某村委会与甲置业公司签订《协议书》，约定某村委会以所属土地使用权与甲置业公司合作开发房产，项目建成后某村委会拥有其中10,000平方米房屋的产权。2011年，经村委会同意并获得相关政府部门批准，甲置业公司指定项目公司---乙置业公司签订出让合同，并缴纳土地出让款、取得土地使用权证书；2014年，乙置业公司取得商品房预售许可证。同年年底，项目完工。

2013年6月，乙置业公司向某信托公司借款，以包含涉案数十套房产在内的上百套房提供抵押担保，办理了在建工程抵押登记证明。2017年2月，该信托公司将债权本息及相关从属权利转让给河南某商业银行。2017年8月，某商业银行取得生效判决，确认其对乙置业公司名下为借款设定抵押的涉案房产享有抵押权，并有权在其折价或拍卖、变卖后的价款中优先受偿。该案进入强制执行程序后，将涉案房产于2019年5月查封。

2020年4月，某村委会提出执行异议，以其依法对前述房产享有足以排除执行的权益，且另案判决已确认其对涉案数十套房产享有产权为由，要求停止对涉案房产的执行。2021年9月，一审法院作出执行裁定书，裁定中止对村委会拥有的、乙方置业公司名下10,000㎡房屋的执行。

随后，某商业银行不服该执行裁定书，委托本所律师代理其提起执行异议之诉，该案先后经历、一审、二审、再审程序。三级法院均支持河南某商业银行之诉讼请求。

一、某村委会作为原土地所有权人对乙置业公司享有继续履行合同的债权请求权，其关于另案判决已确权的主张也不能成立

（一）关于某村委会对涉案房产享有的权利性质。案涉合作开发协议约定某村委会出让土地使用权，项目建成后由建设方向其交付10,000平方米的房产。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。一方履约后向对方享有的属于要求履行协议的合同请求权，性质符合《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民法总则》（已废止）第一百一十八条关于债权的规定。因此，某村委会对甲置业公司及后来实际履行合作开发协议的乙置业公司享有的请求交付房产的权利，属于债权。值得指出的是，各方始终未对房屋的具体位置进行明确，本案中的村委会对甲、乙置业公司享有债权请求权的房屋并未特定，根本无法指向涉案房产。

（二）某村委会主张另案判决已确认其对涉案房产享有所有权的主张不能成立。首先，某村委会主张其对涉案房产享有产权的依据为另案生效判决并无任何确权判项。该判决仅判令甲、乙置业公司按照合作开发协议的约定向村委会支付租金，未支持其确认房屋已交付、配合办理过户登记的诉讼请求。其次，某村委会依据的另案生效判决依法无法为其设置物权。依据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（已废止）第七条之规定，村委会依据的另案生效判决仅依据合作开发协议包含的租金条款判令甲、乙置业公司依约支付租金，不属于法定的可创设物权的法律文书，不能导致涉案房产权属的变动。再次，即便某村委会依据的生效判决真的确认其对涉案房产享有所有权，该判决也依法不能成为排除强制执行的依据。村委会依据的另案判决作出于2020年，晚于争议房产被查封的日期（2019年）。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

二、关于某村委会是否依法享有足以排除河南某商业银行申请的强制执行的民事权益

首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。河南某银行享有的抵押权依法设立、经过生效判决确认，而某村委会仅对被执行人享有请求交付一定面积房产的债权请求权，原则上应遵循物权优先于债权的基本原则，认定其不能排除某商业银行基于抵押权的强制执行。

其次，某村委会不满足依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的条件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定，保护消费者生存居住权的购房人可有条件的排除金钱债权执行。本案中的村委会显然不属于为满足生存需要的消费者，且涉案多套房产均为商业服务和办公用房而非能满足居住需求的住宅，不具备适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》第二十九条的条件。

再次，某村委会同样不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条要求排除强制执行。如前所述，该村委会享有债权请求权的房屋并未特定，无法指向涉案房产。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋的位置属于房屋买卖合同成立的必要条件。村委会拟置换房产的位置始终未明确，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容。因此，某村委会不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的第一个条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

综上，河南省某商业银行享有的担保物权，依法优先于某村委会权利载体不明的债权请求权，诉讼请求应予支持。

二审法院认为某村委会未证明本案所涉的多套房屋包含在其所主张的10,000平方米房屋范围内，主张对涉案 82套房屋享有所有权并以此要求排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行，依据不足，不能成立。

再审法院认为，某村委会未证明案涉房产包含在其主张的10,000平方米房屋范围内，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，即便符合，因其不属于商品房消费者，也无权排除抵押权人申请的强制执行。

司法实践中，个别法院对村民委员会或村民小组等作为案外人的执行异议之诉案件有不同意见。有的依据最高人民法院２００３年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于被拆迁人对补偿安置房屋的优先权的规定，判决支持村民委员会或村民小组的异议请求，判令停止执行对开发商名下拟交付的拆迁安置补偿房产。本案中某村委会对案涉土地未经开发，转让前无任何地上建筑物存在，村委会或村民不存在类似拆迁房屋的权利，拟置换的房产也没有保障村民生存需要保障的属性，不存在适用或参照适用前述规定的情形。

上述优先保护拆迁安置补偿房产的规定及司法观点，一度将不动产权利保护顺序界定为拆迁安置补偿房屋---商品房消费者---建设工程优先受偿权主体---抵押权。但随着《中华人民共和国民法典》2021年1月1日生效，2020年12月23日最高院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2021年1月1日实施，修改后的司法解释删除了上述对拆迁安置补偿房产优先保护的规定，拆迁补偿房屋的权利保护顺位归于一般。异议人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应由法院具体结合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及具体案情综合判断。

二、无过错房屋一般买受人与抵押权人的权利优劣比较在司法实践中的变更

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，案外人之执行异议将不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。由最高人民法院执行局编著、人民法院出版社出版的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（2015年7月版）一书中，第391页“条文理解”明确：“本司法解释第28-30条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等”均属于能阻止执行的情形。即无过错一般买受人的物权期待权属于第二十七条的除外情形，可排除法院强制执行。被广泛援引的（2018）最高法民申4090号民事裁定书也明确持此观点。虽然《民事审判指导与参考》中刊登过不同的观点，但主流司法裁判观点大致趋同。

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条颠覆了上述观点，明确将一般买受人自优先于抵押权人的序列范围中剔除。该条款将优先于抵押权的购房人严格限定为满足生存需求的商品房消费者，强调遵循抵押权具有优先性的基本原则。具体到本案中，案涉房产系商业用途，某村委会明显不属于商品房消费者，不能适用生存权优先于抵押权的处理规则。因此即便某村委会满足了该条款规定的条件，其也无法据此排除抵押权人强制执行。

第一，尽早将拟置换房产的面积、位置明确化、具体化。土地提供方应密切关注项目发展情况，在取得规划许可证或具备其他可明确房产具体位置的条件后立即要求签订补充协议明确拟置换房产的具体位置如楼层、房号，避免约定的房产停留在面积数，无法指向具体的权利载体的情况发生。

第二，指派专人关注建设方公章使用情况，避免在不知情状况下被设置抵押权。本案中某村委会自述其直到房产被查封才知道乙置业公司将项目房产设置抵押权。在已提供土地使用权的情形下，提供方已经让渡了巨额财产权利，完全有权要求与建设方共同监管项目进展及建设方的公章使用情况，最大程度上避免建设方擅自抵押拟置换房产。

第三，及时为拟置换房产办理网签备案手续。涉案房屋所在项目早在2014年即取得预售许可证，具备签订网签协议或指定具体置换房产的条件，某村委会长达数年不依据合同行使请求权，对导致本案争议及其自身损失的发生存在重大过错。

第四，项目竣工后尽快要求建设方交付拟置换房产，切实实现对置换房产的占有。案涉项目早已于2014年竣工，某村委会自认为一直收取合作开发协议约定的租金，即自协议签订就已经实现对拟置换房产的占有。然而合作开发协议签订时房产尚不存在、位置等也无法明确，即租赁物尚不存在，此时的“租金”更倾向于被认定为对其所提供土地使用权的过渡补偿。如2014年项目完工后，村委会及时要求乙置业公司向其交付拟置换房屋，即便部分房产已被设置抵押，也可在其余未抵押房产中寻求替代，避免或减小自身损失。