律师代理案外人王某某对某建筑安装公司申请执行某房地产公司案提起执行异议之诉一审案

牡丹江某建筑安装工程有限公司因与某房地产开发公司发生了建设工程施工合同纠纷，黑龙江省牡丹江市XX区人民法院作出（20XX）东民初字第XX号民事判决，并发生法律效力。在案件审理过程中牡丹江某建筑安装工程有限公司保全了被告某房地产开发公司的涉案房产，后在法院执行该案的过程，于20XX年X月X日作出的（20XX）牡东执字第XX号之十一执行裁定书将某房屋进行了查封。后王某某对此提出了异议，认为被执行查封的涉案房屋实际权益应当属于王某某所有，王某某还向法院提交了《商品房买卖合同》、购房款收款收据、物业管理收费单、水、电、供热费收据等证据加以佐证。但法院认为王某某的异议属于实体权利请求，于20XX年X月X日以（20XX）黑XX执异X号《执行裁定书》驳回了王某某的异议申请。

我们认为，本案主要争议焦点为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（已于2014年12月29日由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，现予公布，自2015年5月5日起施行）的第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第29条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的选择适用问题。即在不符合第29条规定的情况下（如本案当事人即案外人名下不止一套用于居住的房屋），能否适用第28条来排除执行？第28条在被执行人为房地产开发企业且被执行的不动产为登记于其名下的商品房得执行异议案有无适用空间？

有观点认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种不同情形，即若购买的是开放商名下房屋，购房人欲排除执行，必须符合第29条的规定，而不能适用第28条。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书指出，第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条规定，就保护标准而言，第29条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比第28条宽泛。(参见江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干规定的理解与适用》第432页）但是，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件又比第28条严苛，该书并未明确指出两条规定如何适用。

最高法院的两份裁定书则表明了其态度--第28条和第29条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。

最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出：“第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则第28条与第29条适用上产生竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条。

最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“……该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”

由此可见，购房者可选择适用对其最有利的条款来排除执行。

购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致，后者并未区分购买的是否为开发商名下房屋。

本案中，原告王某某于20XX年X月X日与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于某县某休闲广场综合楼X单元X室的房屋，并付清了全部价款共计X万元整，后被告某房地产开发公司将房屋交付给了原告使用，一直由原告占有、使用至今。因被告某房地产开发公司的原因一直未予办理房屋产权证，导致涉案房屋仍然登记在其名下。经法庭调查，原告名下尚有其他用于居住之房屋。虽然不符合第29条规定的情况，但是，依然能适用第28条来排除执行。

一、停止(20XX)牡东执字第97号执行案件对某县某休闲广场综合楼X单元X室房屋的执行；

二、原告王某某与被告某房地产开发公司签订的商品房买卖合同有效；

三、被告某房地产开发公司于本判决生效后十日内协助原告王某某办理某综合楼X单元X室房屋的不动产权利登记。

关于原告王某某针对涉诉房产是否有权利能够排除执行，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据原告提供的房屋买卖合同、房款收据、配套费收据、供热费等收据，能够证明王某某在人民法院查封涉诉房产前，于20XX年X月X日与被告某房产公司签订商品房买卖合同并全额交付了购房款，该房屋亦在20XX年由某房产公司交付给王某某占有使用至今。基于本院查封，包括本案原告王某某在内的该栋楼多户居民至今未办理过户手续非因原告王某某自身原因。基于上述事实及法律规定，本院认为针对涉诉房产王某某所具有的权利能够排除执行。

关于原告王某某要求确认其与被告某房产公司签订的商品房买卖合同有效，并要求某房产公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，王某某与某房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照约定履行。王某某已经向某房产公司履行了交付购房款的义务，某房产公司也已向王某某履行了交付房屋的义务，故本院认为，某房产公司应当继续向王某某履行协助办理房屋产权登记的附随义务。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决王某某的诉讼请求成立，予以支持。

因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案顺利应用第28条，排除了执行，维护了案外人的合法权益。

作为案外人，无论是同时适用两法条主张权利还是择一法条主张权利，注意：要么符合第28条的4项要件，要么符合第29条的3项要件，不可混用，要各用各的。