2013年11月26日，某房地产开发公司将其开发的位于芷江侗族自治县某住宅小区6幢201房出售给唐某，该房屋总价款为369242元，首付119242元，银行贷款25万元；为此，唐某、某银行以及某房地产开发公司三方签订了《个人购房担保借款合同》约定唐某向某银行借款25万元，期限15年，并由某房地产开发公司提供担保。同年11月27日，某房地产开发公司与唐某到芷江侗族自治县房产管理局进行了预购商品房预告登记申请，芷江侗族自治县房产局受理了该申请。2014年3月4日三方又签订了《芷江某项目一期按揭贷款回购协议书》，约定唐某须严格履行前述《个人购房担保借款合同》，如出现违约情况，某房地产开发公司须回购唐某所购买的房屋用于偿还某银行的借款本息，并于同年3月21日为唐某所购的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年3月25日，中国农业银行芷江支行向唐某发放贷款25万元用于支付房款，某房地产开发公司交房后，唐某对该房屋进行了装修，并已实际入住，但一直未办理产权登记。
2017年5月23日，该院在执行王某诉唐某民间借贷纠纷一案过程中对该房产进行了查封。某房地产开发公司于2017年7月21日在芷江县不动产登记中心办理了该房产的首次登记，不动产权证号为湘（2017)芷不动产权第XX号，同日某房地产开发公司以唐某为被告（后唐某意外死亡，被告变更为唐某的法定继承人田某某、谭某炳、黄某英、谭某文、谭某轩）向芷江侗族自治县人民法院提起诉讼，请求判决解除某房地产开发公司与唐某在2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》并请求判决被告依照《芷江某项目一期按揭贷款回购协议书》履行回购义务，芷江侗族自治县人民法院作出判决均予以支持。
2018年4月23日某房地产开发公司就王某诉唐某民间借贷纠纷一案执行标的向芷江侗族自治县人民法院提出书面异议，请求解除对上述房产的查封，同年9月13日该院做出（2018)湘XX执异XX号执行裁定：驳回异议人（案外人）某房地产开发公司的异议。某房地产开发公司不服该裁定，遂委托我所律师以腾某勇为被告、唐某的法定继承人（田某某、谭某炳、黄某英、谭某文、谭某轩）为第三人向湖南省芷江侗族自治县人民法院提起诉讼，一审判决驳回某房地产开发公司全部诉讼请求，某房地产开发公司不服该一审判决，委托我所律师代理提起上诉，二审判决以某房地产开发公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权并且已提起诉讼，在人民法院已判决前，应当停止对涉案房产的执行为由，撤销一审判决、停止对唐某所购位于芷江侗族自治县芷江镇某路某住宅小区6幢201房的执行。
一、原审判决认定事实不清
（一）原审判决认定事实违反了证据所证明的事实
原审判决认定“芷江县不动产登记中心已协助法院查封了该房屋”，但2018年4月8日向原审第三人出具的《芷江侗族自治县不动产权属登记信息查询结果证明》标明“此房现有状态为抵押”，并未证明为查封。
（二）原审判决遗漏重要事实
上诉人已经诉请原审法院判决解除申请人与被告田某某、谭某炳、黄某英、谭某文、谭某轩亲属唐某于2013年11月26日签订的编号为201311260016的《商品房买卖合同》，原审法院已经受理。但是原审判决没有对该事实予以重视而遗漏。
二、原审判决适用法律不当
（一）原审判决忽视上诉人与原审第三人唐某签订的《芷江某项目一期按揭贷款回购协议书》第二条约定，该条约定系《商品房买卖合同》的解除条件，因唐某违反了《个人购房担保贷款合同》约定，故合同解除条件成就，上诉人可以解除合同行使回购案涉房屋的权利。
（二）原审判决没有正确把握不动产预告登记的性质，即使原审法院“冻结”房屋的执行裁定可以视为预查封，但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；如果出卖人因某些原因不能交付房产时，买受人可向出卖人主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以“预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。原审判决认定唐某对案涉房屋“已经享有期待权，具有排他性”，没有法律依据。
（三）原审判决认为预告登记的效力终止于“注销”之日违反了法律规定，《物权法》规定了预告登记的生效和失效，并非由当事人自由约定。中国农业银行芷江县支行正是因为唐某失联，才要求上诉人代偿唐某2016年8、9、10三个月的贷款本息5143.79元，并在具备约定条件的情况下于2017年3月31日从上诉人保证金账户扣收了唐某的全部贷款本息226731.67元。2017年7月21日上诉人对案涉房屋进行了不动产初始登记，根本无法通知唐某。上诉人起诉唐某及原审第三人田某某，原审法院也是公告送达的。故原审判决认为上诉人有先履行义务，唐某在抗辩权，预告登记不能因此而失效明显不当。
三、原审判决违反法定程序
本案应当根据上诉人与原审第三人之间的另一民事诉讼案件结果进行判决，依法应当中止诉讼而没有裁定中止，上诉人起诉了原审第三人履行回购协议并且增加了解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院已经受理。本案应当根据前述案件的审理结果为依据，原审判决违反了《民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定。综上所述，上诉人因原审第三人的亲属唐某违反《个人购房担保借款合同》而有权解除《商品房买卖合同》、行使《个人购房担保贷款合同》约定的回购权，同时案涉房屋预告登记已经依法失效，完全可以要求阻却法院对案涉房屋的强制执行。
综上所述，一审法院预查封涉案房产符合法律规定，某房地产开发公司提出解除查封措施的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。但某房地产开发公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权并且已提起诉讼，在人民法院已判决前，应当停止对涉案房产的执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销芷江侗族自治县人民法院（2018)湘1228民初xx号民事判决；
二、停止对唐某所购位于芷江侗族自治县某住宅小区6幢201房的执行；
三、驳回该房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由唐某负担40元，该房地产开发有限公司负担40元；二审案件受理费80元，由唐某负担40元，某房地产开发有限公司负担40元。
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