律师代理案外人文某对曾甲、曾乙、王某等申请执行提起执行异议之诉一审、二审案

文某与王某为解决资金困难，于2016年4月11日签订《房屋买卖合同》将登记在文某名下的长沙市天心区某房屋（案涉房屋）转移权属登记在王某名下。双方商定以该房屋向银行抵押贷款。2020年7月13日曾乙（系曾甲之弟）因与曾甲、王某（系曾甲之妻）的民间借贷一案向人民法院起诉并申请财产保全，法院于同年7月13日作出查封案涉房屋的裁定。

文某作为案涉房屋的实际权利人，不服法院的查封裁定，故委托我所律师为其解决纠纷。2021年3月28日代理律师向法院提出执行异议申请，提出案涉房屋为文某所有，转移登记是碍于文某的征信问题影响贷款，借王某名义在银行贷款解决资金需求。但法院以该主张不能对抗不动产登记部门的登记为由驳回此异议请求。2021年4月26日，文某提出执行异议之诉，请求：1、解除对案涉房屋的查封，并终止执行该房屋；2、确认该涉案房屋归文某所有；3、判决王某协助将涉案房屋变更登记到文某名下。经法院审理后，认定文某就案涉房屋享有足以阻止人民法院对该标的物继续执行的民事权益。故判决：1、停止对涉案房屋的执行；2、驳回文某其他诉讼请求。

对于一审判决曾甲、曾乙不服提起上诉，文某因一审法院未解决案涉房屋确权问题，再一次委托我所律师代理其提起上诉。经审理，二审法院认定原判认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

一、案涉房屋的真正权利人是文某，法院的查封属于认定事实不清、适用法律错误。

1、人民法院在审理曾乙与曾甲、王某的民间借款纠纷一案中，作出的（2020）湘0103民初7396号民事判决书已经明确了被执行人曾甲所付的债务为个人债务，应当由曾甲个人偿还，并驳回了要求王某偿还借款的诉讼请求。法院直接查封并移交执行案涉房屋违反客观事实，该房屋并非夫妻共同财产，实际上该房屋仅仅是发生了一个名义上的变更，不管是王某还是曾甲都没有支付过任何对价，房屋也没有过任何交付，该房屋一直是由文某及家人居住，是其唯一住房，没有发生过任何实际权利的变更，文某是该房屋的实际权利人。

2、文某因个人征信问题无法在银行申请贷款，故将其名下登记的案涉房屋转移至王某名下，借王某的名义向银行抵押贷款。双方约定王某放弃对案涉房屋的一切合法权利，其配偶与家属亦不具有争议权利，由文某持有并支配该房屋的一切合法权利。曾乙因与曾甲、王某的民间借贷纠纷向法院起诉并申请诉前保全查封案涉房屋，法院作出查封裁定，属于查封错误，侵犯了文某的合法权益。

二、人民法院作出停止对案涉房屋的执行判决应一并解除对该房屋的查封，并撤销财产保全裁定书和协助执行通知书。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定[法释(2004)15号]第31条规定:“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人:(一)查封、扣押、冻结案外人财产的;………”。人民法院在作出停止执行的判决却未解除查封，可能造成虽然停止了执行，由于没有解除查封，导致房屋过户的需求无法实现的情况，这和已经认定的事实相矛盾，也不符合相关法律规定。

三、人民法院已经认定案涉房屋的实际所有权人为文某就应当作出确权判决。

根据《民法典》物权编解释(一)第2条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第312条:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，同时作出确认案涉房屋归文某所有，并责令王某协助将案涉房屋过户到文某名下的判决，符合法律规定，也更利于判决的执行和案件的终结。

综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条规定，判决如下:一、停止对案涉房屋的执行;二、驳回原告文某其他诉讼请求。

原被告双方不服一审判决于同年7月向中级人民法院上诉，二审法院归纳的本案焦点是被上诉人文某对案涉房屋是否有足以排除强制执行的民事权益。

法院认定：案涉房屋文某虽形式上转让给了王某，名义上登记在王某名下，但王某实际未支付任何对价，该房屋的实际所有权人仍然是文某，文某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。文某在本案诉讼中提出确认案涉房屋归其所有，并责令王某协助将该房屋过户到其名下的诉求，因其就此诉讼请求已另案先行提起诉讼，该案尚未最终裁决，原判考虑不重复与矛盾因素，未一并作出处理，并无不当。且文某与王某通过协议的履行，完全可以达到该诉求目的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”执行异议裁定失效后，对案涉房屋的查封等执行措施的解除，是执行程序中解决的事项，不宜于本案诉讼一并判决处理。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人曾甲、曾乙与上诉人文某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审法院认定原判认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。 

湖南省邵阳市中级人民法院《民事判决书》[（2021）湘0502民初906号]。

湖南省高级人民法院《民事判决书》[（2021）湘05民终2128号]。

不动产权属的登记状态不影响实际权利人的合法权益，足以排除强制执行，根据《民法典》第217条“不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第234条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有，就本案而言：

1、房屋虽然登记在王某名下，但有完整的证据链证明文某是房屋的真实权利人，包括双方协议、贷款合同、银行流水(含文某收还贷流水、王某收还借款流水)、居住证明、水电气交费凭证、证人证言等。证明过户只是为了方便向银行抵押贷款，限期结清贷款后，王某须无条件过户房屋给文某，并且王某也没有支付过购房款(今后也不会支付)，所以王某不是房屋的真实权利人。

2、房屋登记不是取得房屋权属的唯一条件， 以转让方式取得房屋所有权还必须符合其它基本条件，如支付了合理对价，这是起码的交易规则。王某没有支付购房款，文某也没有交房，证明不是转让，房屋所有权没有发生实际转移结果。所以说，房屋登记不具有房屋实际权属的确定效力，只具有推定效力。没有支付合理对价，就要取得房屋所有权，那是不当得利的行为，不能得到法律的支持。

二、为申请银行贷款而签订的《房屋买卖合同》是否属于恶意串通损害第三人利益的合同？是否当然无效？

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。本案中文某因个人征信问题无法申请银行贷款而与王某签订《房屋买卖合同》，借王某名义以案涉房屋向银行抵押贷款，并签订协议约定每月向银行还贷数目由双方共同承担，承担数额为每月还款总额的一半，即王某承担每月还款的一半，王某承担每月还款的一半，此行为未造成银行的利益损失，不存在损害第三人利益的行为，不属于前述无效合同，因此该合同有效。

因恶意串通损害第三人利益而签订的合同当然无效，第三人利益受损是衡量合同有效与否的一个重要标准。恶意串通而订立的合同，其构成要件是：

1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者应知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。

2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。

3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。

恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，其发生的民事法律行为自始没有法律约束力。双方当事人因该合同所取得的财产，应当收归国有或者返还集体或者个人。

仅就此案而言，就涉及不动产权属登记人与实际权利人不一致时法院该如何处理，实际权利人是否有权提起执行异议之诉，排除法院的执行行为等问题。房屋产权登记是用于记载不动产自然状况和权属情况的证明，具有不动产权利的推定效力，但并不必然排除不动产的实际归属为他人的可能性，在现有证据能够证明第三人对案涉房屋享有实际产权的情况下，其对案涉房屋享有的权益足以排除强制执行。该案中，经过代理律师的争取，提供了足够的证据证实文某为案涉房屋的实际权利人，最终排除了法院的强制执行，本案纠纷圆满解决。

因此，建议当事人在遇到房屋产权、执行异议这类纠纷复杂无法解决时，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。