律师代理某供电公司诉向某、某锻压公司返还原物纠纷一审案

某供电公司是国网湖南省电力有限公司下属的地市级分公司，某锻压公司是2011年3月24日登记成立的有限责任公司。2015年1月1日，向某、某锻压公司（甲方）与A供电公司（国家电网某供电公司所辖县级分公司）下属B供电所（乙方）签订一份《房屋场地租赁协议》,约定：一、租赁房屋地点：乙方提供房屋一间，地点为苗圃基地院内。二、租赁时间：从2015年1月1日至2015年12月31日。三、租赁费用：甲方在乙方符合租赁和使用期限内，每年支付给乙方房屋租赁费共计8400元。四、双方的权利和义务：1、乙方提供的房屋门面必须是门、窗完好，锁具齐全、防火防盗，安全可靠。2、在租赁期限内乙方不得随意更改租赁时间，如有特殊情况经甲乙双方协商解决。3、房屋租赁费在年底由甲方一次性支付给乙方。租赁期限届满后，双方未续签书面合同，向某与某锻压公司一直占有、使用该场地和房屋。2020年8月25日，国家电网某供电公司向向某、某锻压公司发出了停工通知书，通知其立即停止对钢结构厂房进行的砌封墙体等作业。同年9月5日，国家电网某供电公司又向向某、某锻压公司送达了一份解除合同通知书，通知：一、该房屋场地租赁合同自本通知书送达之日起解除；二、限你们于2020年9月30日前向我公司腾退、返还房屋、场地，并自行拆除未经我方许可建设的房屋，恢复原状。逾期腾退、返还房屋场地的，我公司将依法处理。通知送达后，向某、某锻压公司一直未按通知履行腾退房屋、返还房屋场地的义务。

另，涉案的房屋场地系原C变电站的办公、生产用房和场地，位于常德市鼎城区某镇某村某组，由B供电所管理。2019年4月2日，国网湖南省电力有限公司下发文件，对供电服务指挥体系相关机构及职责进行调整，其中城区供电支公司作为市公司的二级机构管理。2019年6月21日，国家电网某供电公司发文，新设国家电网某供电公司D支公司，定为该公司业务机构，将国家电网A供电公司下属B供电所整体划入国家电网某供电公司D支公司。

国家电网某供电公司的解除合同通知发出后，向某、某锻压公司拒绝返还房屋，恢复原状。国家电网某供电公司遂委托湖南劲鸣律师事务所律师代理其向人民法院提起诉讼，请求确认《房屋场地租赁协议》于2020年9月5日解除，向某、某锻压公司向国家电网某供电公司返还房屋，恢复原状。

1、关于原告诉讼主体资格问题。首先，本案中多家主体均系原告下属管理单位。案涉租赁合同系向某与B供电所签订，B供电所系国家电网A供电公司的二级机构，国家电网A供电公司系原告的下属单位，因此，国家电网某供电公司是本案适格的原告。其次，涉案房屋的立项建设审批手续完备，房屋建成合法。根据原告提交的证据材料显示，涉案房屋的征地和立项手续包括农用地转征、建设立项审批等完整的手续，涉案房屋系原告所有并实行日常管理、维护，在本案的法庭调查阶段，二被告对该项事实均予以认可，且未提出异议。再者，诉讼主体资格的认定应以涉案房屋的资产管理者来认定。涉案房屋在本案涉案合同签订之前可能存在过多个主体（包括法人或者非法人）与被告签订租赁合同、收取租金等情形，但认定最终谁具有诉讼主体资格，不应以该租赁合同持续过程中的管理方，而应以涉案房屋的最终资产管理者来认定，本案中，涉案房屋的资产管理者为本案的原告。

2、原告对被告擅自加建的部分没有补偿义务。首先，被告自行加建房屋的行为未经过主管部门的审批，未通知原告，更未经过原告同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告的加建行为严重损害了原告对涉案房屋的所有权益，原告要求其恢复原状于法有据。其次，《场地房屋租赁协议》中，对是否可以加建以及对加建房屋及附属建筑物如何处理并无约定，且事后亦未达成一致意见，原告对被告的加建部分，既无法定的补偿义务，也无约定的补偿义务。再者，本案是租赁合同产生的返还原物纠纷，若被告认为原告需对加建房屋进行补偿，应当提出反诉，或者另行起诉，并且需提供相应的证据证明应予补偿的事实依据及补偿的具体金额。至于原告收回房屋后，涉案房屋是否会被征收或收储，是另外的法律关系，与本案无关。

3、关于本案的合同解除。原告公司工作人员已于2020年9月5日依法向被告送达了《解除合同通知书》，并拍摄了送达的照片，现拍摄人手机中保存的电子照片的拍摄信息足以显示拍摄时间。该送达方式符合《民事诉讼法》第八十六条关于留置送达的相关规定，涉案《场地房屋租赁协议》已于2020年9月30日解除。退一步讲，即使原告未通知被告解除合同，根据《民法典》第五百六十五条第二款的规定，经人民法院确认原告确有解除权的，可以认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，原告于2020年12月22日起诉后，人民法院依法向二被告送达了起诉状副本，依照上述规定的精神，本案中租赁关系也应于起诉状副本送达时解除。

综上所述，一审法院对国家电网某供电公司的诉讼请求予以支持。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，一审法院依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定作出裁判。

根据《民法典》第七十四条第二款的规定，法人分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先由该分支机构管理的财产承担，不足承担的，由法人承担。根据《民事诉讼法》第四十八条、《民诉法司法解释》第五十二条的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为“其他组织”成为民事诉讼的当事人。故，实践中，领取营业执照的法人分支机构具有诉讼主体资格。

本案中，租赁合同的签署主体为A供电公司（国家电网某供电公司所辖县级分公司）下属的B供电所，该供电所未办理工商登记，无诉讼主体资格。根据国网湖南省电力有限公司对供电服务指挥体系相关机构及职责的调整，B供电所已整体划入国家电网某供电公司D支公司，但D支公司仅作国家电网某供电公司内设机构存在，未办理工商登记，本案原告国家电网某供电公司是国网湖南省电力有限公司下属的地市级分公司，已办理营业执照，故应认定国家电网某供电公司作为本案的适格主体。

二、不定期租赁合同的任意解除权应如何行使？

根据《民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《民法典》实施之前的《合同法》亦有相同规定。在不定期租赁合同中，双方当事人均有法定的任意解除权，满足“在合同期限之前通知对方”即可行使。在本案中，租赁期限届满后，双方未续签书面合同，向某与某锻压公司一直占有、使用涉案场地和房屋。2020年8月25日，国家电网某供电公司向向某、某锻压公司发出了停工通知书，通知其立即停止对钢结构厂房进行的砌封墙体等作业。同年9月5日，国家电网某供电公司又向向某、某锻压公司送达了一份解除合同通知书，通知于2020年9月30日解除合同。根据本案情况，应认定原告履行了在合理期限内通知承租人的义务，双方租赁合同已于2020年9月30日解除。

另，《民法典》第五百六十三条第二款增设了“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，借鉴之前不定期租赁合同当事人任意解除权的规定，赋予以持续履行的债务为内容的不定期合同当事人的任意解除权，对于该新增规定，我们在实务工作中应予以多加注意。

实际上，在本案的诉前阶段，我所即为国家电网某供电公司就该纠纷的处理提供诉前法律服务，根据租赁合同的实际履行情况，及时告知客户行使法定解除权，采取书面通知的形式通知对方解除合同。当然，如果当事人未及时行使解除权直接起诉解除的，根据《民法典》第五百六十五条第二款的规定，在诉讼中经人民法院确认原告确有解除权的，合同从起诉状副本送达对方时解除。上述两种解除形式的不同点在于解除的时间，前者是当事人解除通知送达给对方时，后者起诉状副本送达之日。解除时点的不同可能带来违约金、补偿金等费用计算的差异。

三、合同解除时，承租人未经出租人同意的装饰装修和改建行为产生的费用是否应予补偿？

诉讼过程中，被告向某、某锻压公司以其先后投入资金用于修建、修缮房屋和添置设备设施，原告主张返还，应对上述投入给予相应补偿为由进行抗辩，但对该主张既未提出反诉，亦未提交相应证据证实。一审法院对被告辩称的该项主张未予审理，更未支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，承租人向某、某锻压公司在合同无约定且未经出租人同意的情况下，对承租房屋进行了装饰装修和改扩建，应自行承担相应费用，即便被告提出反诉或者另案起诉，其主张亦不能得到支持。

需要指出的是，一审判决主文中，仅确认租赁合同解除并判决被告腾退返还房屋，并未对原告要求恢复原状的诉请予以处理，略有瑕疵。