律师代理徐某某参与某房地产公司诉王某某、徐某某租赁合同纠纷二审案

2009年3月28日，王某某以上海某商贸有限公司法人代表的名义与某某房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同,合同约定：一、该租赁合同的标的物为坐落于金城花园2#楼一、二层商业用房；二、租赁期限为2009年10月1日至2019年10月1日（具体时间自开业第一天起算，租期为十年）。三、年租金为壹佰陆拾万元整。四、租金在合同签订时预付60万元定金，其余壹佰万开业前一次性付清。五、承租人负责相关的水费、电费、煤气费、电话费、卫生费等。六、租房用途为超市、百货。七、违约责任：双方约定出租人未按时或未按要求维修出租房造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁损的，应负损害赔偿责任。合同还对房屋的维修、装修改善、合同解除条件、合同争议的解决方式等进行了约定。后王某某未能顺利注册上海欧特福商贸有限公司。2009年7月6日，徐某某于登记注册了平定县XXX超市加盟店，承租了金城花园2#楼一、二层商业用房，从事经营活动。2010年8月30日，徐某某将超市的全部股权转让给朱某某。2014年6月10日，平定县XXX超市加盟店向某房地产公司出具退场通知函，告知超市资金不足，管理不善，无法继续履行租赁合同，作出退场决定，并于2014年7月30日前全部清场。2014年7月19日，某房地产公司向平定县欧特福超市加盟店发出通知：1.鉴于贵公司现已开始撤场，已事实上不能履行《房屋租赁合同》的情况，我公司准许贵公司7月30日之前全部清场。2.对实际租赁期间贵单位所欠租金，尽快支付我公司。3.对没有履行部分，双方尽快协商完成。4.我公司于2014年8月1日正式接管贵公司所承租我单位的商铺，寻求新的租赁户，以减少损失。

2014年8月4日，某房地产公司、平定县XXX超市加盟店及第三方某商厦三方签订合同转让协议。因租金支付发生纠纷，某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求王某某、徐某某支付租金2843800元及逾期利息。

一审法院支持了租赁费。王某某、徐某某均不服向二审法院提出上诉。

一、一审法院认定事实错误

徐某某不是租赁合同的签订主体，也不是实际经营者，徐某某已经将超市全部股权转让给朱某某。2014年8月4日，某房地产公司与朱某某签订转让协议也证明某房地产公司明知该实际经营者并不是徐某。

二、一审判决适用法律错误

首先，一审原告起诉主体为阳泉某房地产开发有限公司，但根据工商登记信息，该公司早已更名为山西某房地产有限公司，原告主体错误。其次，徐某某不是租赁合同的签订主体，根据合同相对性原则，徐某某不需要向某房地产有限公司支付租赁费。

二审审理过程中，经人民法院主持调解，当事人自愿达成协议如下：

1.上诉人王某某、徐某某于签收本调解书之日支付被上诉人某房地产有限公司租赁费1300000元（已履行）；另于签收本调解书之日起三个月内支付被上诉人租赁费29550元。

2.被上诉人放弃其他诉讼请求；

3.一审案件受理费29550元由被上诉人承担，二审案件受理费29550元减半收取14775元由王某某、徐某某各半负担。

二、山西省阳泉市中级人民法院（2018）晋03民终38号民事调解书。