律师代理甲某诉乙某房屋买卖合同纠纷一审、二审案

2016年10月1日，甲某与乙某通过丙中介公司签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，甲将其所有的房屋出卖给乙，合同签订后，乙向甲支付了总价款的45%的首付款1100000元，剩余购房款由乙办理银行按揭，2017年6月2日，该市最近的一次限购政策下发。

2018年7月，乙以其不符合购房政策为由，提出解除房屋买卖合同，一审法院判决解除合同，甲不服一审结果，遂向中级法院提起上诉，二审法院根据合同的履行程度及维护交易稳定的角度出发，对剩余房款的付款方式进行了变更，认为涉案合同有继续履行的可能，故改判驳回乙解除合同的诉讼请求。

二审判决生效后，乙仍不履行合同义务，经甲多次催告仍不履行，根据合同约定，乙的行为构成根本违约，甲享有合同解除权，故甲为减少损失，解决纠纷，重新向一审法院提起诉讼，要求解除合同并要求乙支付房款总额20%的违约金510000元，在诉讼过程中，甲申请对房屋差价进行鉴定，鉴定结果显示房屋差价为513810元，一审法院认为原二审法院变更的付款方式未确定有强制执行力的合同履行行为存在，乙有权不履行且不视为违约，故驳回了甲的全部诉讼请求。甲不服一审判决再次提起上诉，二审法院认为生效判决已驳回乙的诉讼请求，涉案合同应当继续履行，而乙既未按照合同约定，也未按照甲提供的解决方案履行，且未举证证明其不具有合同履行能力，构成根本违约，应当承担违约责任，且房屋差价损失与违约金相当，应当予以支持。故改判乙向甲支付违约金510000元。

首先，限购政策对涉案合同不具有溯及力，结合涉案合同的履行情况，双方应当继续履行。甲在判决生效后，一直与乙积极沟通，要求乙按照生效判决履行义务，并出具了具体履行方式，但乙一直拒不履行，已经构成根本违约。一审法院认定乙提起诉讼要求解约，是寻求解决的合法途径，不属于根本违约的情形，该表述明显属于偷换概念，并没有考虑到生效判决确定合同能够继续履行后，乙仍拒不履行的行为。

其次，即便认为二审法院未确定有强制执行力的合同履行方式，但是，一审法院认定乙只要不接受生效判决的继续履行方式，或者未与甲达成一致意见，其不履行的行为就可以不构成违约，也是错误的，明显没有考虑到甲为维护交易稳定做出的让步，也放任了乙不遵守诚实信用原则的行为，更使得生效判决丧失了意义，成为一纸空谈，丧失司法公信力。

第三，正是由于乙一直怠于履行，甲本着解决问题的角度出发，才向一审法院提出解除合同，并不代表甲对二审法院所认定的“庭后表示”的放弃，即便视为放弃，也是基于乙一直拒不履行的无奈之举，并不代表甲同时放弃向乙追究违约责任的权利。根据合同约定，乙拒绝购买房屋构成根本违约，应当承担合同解除的违约责任，赔偿甲的信赖利益损失，因乙构成根本违约，对于鉴定费用也应由乙承担。

二、撤销一审判决第二、三项；

三、甲返还乙购房款610500元。

其次，房屋买卖合同是否应予以解除，应根据双方当事人实际履行的情况以及后续的履行条件，或者双方的真实意思表示等因素来判断，因为限购政策既不属于法律法规，也不属于不可抗力，不能一概认为此类合同均无继续履行的可能。而且任何交易活动都应当遵守诚实信用原则，不能因限购政策出台导致房屋价款下跌，认为其利益受损，就任意主张解除合同，否则势必会影响市场交易秩序的稳定和安全。若在可以继续履行的情况下，一方违约拒不履行，另一方可以根据合同约定或法律规定要求违约方承担违约责任或差价损失，以维护守约方的信赖利益损失。

最后，如果限购政策出台在前，双方签订房屋买卖合同在后，那么此合同属于自始无法履行的合同，应当予以解除，不过虽然无法履行但合同本身是有效的，双方在解除合同的同时，如果对合同签订有过错的，应按照各自的过错情况承担相应的责任。