律师代理案外人周某、杨某诉申请执行人吴某、第三人饶某执行异议之诉一审案

周某、杨某于2016年4月27日购买了第三人饶某名下的位于上饶市信州区赣东北大道某房屋，双方签订了《房屋买卖合同》后，周某、杨某向第三人支付了全额房款60万元，并与该房屋的承租人重新签订了《房屋租赁合同》，开始收取房屋租金。2016年5月10日上午，周某、杨某与第三人至上饶市房管局办理过户并交纳完毕个人所得税、契税后，才被上饶市房管局告知该房屋被查封。事后周某、杨某得知，第三人与吴某因一起民间借贷纠纷，信州区人民法院将该房屋查封，现该民间借贷纠纷案件已经进入执行程序。周某、杨某对此提出异议，信州区人民法院出具（2016）赣1102执异47号裁定书，驳回周某、杨某的执行异议。

周某、杨某不服，委托我所律师代理其提起执行异议之诉。上饶市信州区人民法院经审理判决位于上饶市信州区赣东北大道某房屋产权归周某、杨某所有，停止查封和执行上饶市信州区赣东北大道某房屋。

就第一个争议焦点问题，本院认为：吴某主张周某、杨某与饶某的房屋买卖合同是在2016年5月10日签订的，晚于本院查封涉案房屋的时间。本案存在两份《房屋买卖合同》，一份系2016年4月27日周某的父亲周父、饶某与中介机构签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款为60万元；另一份系2016年5月10日饶某与周某、杨某签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款为40万元，周某、杨某、第三人及证人叶某均一致陈述“5.10”合同系为避税、登记备案而签订的“阴阳合同”，非当事人真实意思表示。本院认为，一、周父在2017年4月27日即“4.27”合同签订之日向饶某支付了1万元定金，周某在2016年5月5日向饶某支付了59万元房款，总共支付了房款共计60万元，与“5.10”合同约定的40万元不符；二、《二手房房屋交接书》确定了“4.27”合同的效力及周父购房代理人的身份，由于涉案房屋在银行有60万元的银行抵押贷款，周某与饶某特别约定先交接房屋，后支付剩余购房款，2016年5月7日饶某向江西省农村信用社结清了60万元的银行贷款，上述事实均发生在2016年5月10日之前；三、上饶市二手房交易市场，确实存在买卖双方先签订二手房买卖合同，在房屋登记机构另行签订备案的《房屋买卖合同》，但不作为双方真实意思表示的交易惯例。结合以上几点，本院采纳周某、杨某、第三人及证人叶某的陈述，认定周某、杨某与第三人双方于2016年4月27日成立合法有效的房屋买卖合同关系，2016年5月10日签订的《房地产买卖合同》并非双方当事人真实表示，仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力。被告基于该合同抗辩周某、杨某与第三人的房屋买卖合同关系成立于2016年5月10日，本院不予采纳。

就第二个争议焦点问题，本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，周某、杨某作为购房人有无排除执行的实体权利，需同时满足四个条件。

一、关于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院在焦点一中已经进行论述，关于被告抗辩涉案房屋存在抵押权利负担，未经抵押权人同意，双方签订的买卖合同无效，本院认为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非效力性强制性规定，因此，本院认定周某、杨某与饶某在2016年4月27日签订了合法有效的书面买卖合同。

二、关于周某、杨某已经支付全部价款。周某、杨某提供了2016年4月27日饶某出具的1万元收条、2016年5月5日的个人客户境内人民币59万元汇款申请书及凭证、中国银行向周某发送的汇款短信通知，被告吴某抗辩称申请书上用途书写的系“货款”并非房款，但没有提供证据证明周某、杨某与饶某之间有其他业务往来，且59万元与剩余购房款的数额相吻合，本院认定2016年5月5日早上9点40分已经支付了全部价款。

三、关于人民法院查封前已合法占有。本院认为，结合周某、杨某、饶某及证人叶某的陈述，本院认定三方签订《二手房房屋交接书》的时间为2017年5月4日，《交接书》约定周某、杨某周某与饶某在2016年4月27日已完成房屋交接，该条款不违反法律规定，属于买卖双方可以自行约定的范畴，因此本院认定2016年4月27日周某、杨某与饶某对涉案房屋的交接已经完成。结合承租人林某某的证人证言，2016年5月4日周某、杨某周某与林某某签订了一份《房屋租赁合同》，租期从2016年5月5日至2018年5月14日，合同在签订之日起生效，从2016年5月5日起周某也实际收取了租金，也就是说，周某、杨某从2016年5月5日起对涉案房屋开始行使使用权、收益权的行为，体现了其对涉案房屋的合法占有和支配，实现了其占有的目的。被告吴某抗辩称该租赁合同约定的租期时间并不是一整年，不符合常理，但周某、杨某提供的林某与饶某签订的《房屋租赁合同》里约定的租期为2015年5月15日至2018年5月14日，因此周某与林某约定的租期是对前一份租赁合同的衔接，符合交易常理。综上，本院认定在本院查封前周某、杨某已合法占有涉案房屋。

四、关于非因买受人原因未办理过户登记。本院认为，非因买受人原因是指由于周某、杨某主观意志以外的原因所造成的。周某、杨某在饶某2016年5月7日（星期六）办理完涉案房屋银行贷款结清的手续后的第一个工作日，即2016年5月9日（星期一）开始办理房屋过户手续，截止2016年5月10日8点41份，上饶市房地产管理局的房产档案技术咨询结果单显示的信息为涉案房屋并未查封，周某、杨某也据此办理了买卖房屋所需缴纳的契税、个人所得税等手续，因此涉案房屋未能办理过户并不是周某、杨某主观上的过错造成的。

综上，在本院2016年5月5日早上9点42分查封涉案房屋前，周某、杨某与饶某已经签订了合法有效的房屋买卖合同，周某、杨某已经支付了全部房款，合法占有了涉案房屋，且非因周某、杨某原因未办理过户登记，周某、杨某的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条买受人排除执行的条件。依照《中华人民共和国诉讼法》第二百二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条，《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，判决如下：

一、确认位于上饶市信州区赣东北大道某房屋，产权证号为上饶市字第3044XXX号的房屋产权归原告周某、杨某所有；

二、停止查封和执行上饶市信州区赣东北大道某房屋。

（一）案外人执行异议之诉的诉讼请求。案外人执行异议之诉，主要的诉讼请求就是排除人民法院的执行行为，所以必须把停止执行作为主要诉讼请求。至于其他诉讼请求，因为案外人执行异议之诉，以第三人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利为前提，而足以排除强制执行之权利通常都是所有权等物权，这就决定了在某些案件中物权确认是异议之诉的基础关系。因此在诉讼中，案外人往往一并提出诸如确权等其他诉讼请求，对此是否允许，实践中存在不同观点。有学者认为，异议之诉与确认之诉，诉讼标的不同，如果不同的诉讼合一确定，缺乏理论依据。张卫平教授认为，从避免裁判矛盾的角度出发，合一确定两个诉讼符合司法争议的要求，因为毕竟两个诉讼与同一执行标的有关，这种关联性就是合一确定的正当根据，民诉司考讲师戴鹏也认为，在原判决的标的与被执行的标的不一致时，提起案外人执行异议之诉之诉的，可以将确权纳入执行异议之诉一并审理。笔者也倾向于允许当事人在执行异议之诉中同时提出确认请求，并针对这两项诉讼请求作出具体判项。因为如果不在一个诉讼中解决，可能产生的问题是案外人在执行异议之诉败诉后，还要提起确权之诉，这可能造成同一法律关系重复诉讼，不利于节约诉讼资源。因此，为了彻底解决争议，防止同一法律关系重复诉讼，可以在异议之诉中一并提出确认之诉。

（二）案外人执行异议之诉的案由。案由应该定性为案外人执行异议之诉，而不是其他的物权确认之诉等。因为同一类诉讼中涉及两个以上法律关系，属于主从关系的，法院应当以主法律关系确定案由。执行异议之诉是针对人民法院执行措施而提起的，目的是通过诉讼排除人民法院的执行行为。请求确权可能作为理由提出来，并非在每个案件中都会提起，而请求停止强制执行标的，解决标的物可否执行，是这类诉讼案件的主要目的所在，因此案外人提起执行异议诉讼的案由，应定为案外人执行异议之诉。

（三）案外人异议之诉的审理范围。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第19条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。案外人执行异议之诉是根据案外人的诉讼请求进行相应的审理以及裁判。在审理中，应先审查确权这一法律基础，因为只有明确了物权归属，才能明确执行异议是否成立，才能作出能否停止执行的裁判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，当案外人符合这四种情况时，法院应当支持案外人的权利能够排除执行。

本案中，周某、杨某的诉讼请求是请求停止执行并确定上饶市信州区赣东北大道某房屋所有权，并提供了相应的证据证明其权利能够排除执行，法院通过庭审的核查，最终停止查封和执行上饶市信州区赣东北大道某房屋，并确定了该房屋产权归周某、杨某所有。