律师代理某公司参与张某、彭某诉其房屋租赁合同纠纷一审、二审案

某公司向房屋所有权人承租了海淀区善缘街X号X层X号房屋并享有转租权。2016年11月29日，张某、彭某与某公司签订了《房屋租赁合同》，约定了张某、彭某已现场考察了房屋，知悉房屋权属来源，租赁期限为2016年11月29日起至2029年4月30日；免租期为2016年11月29日至2017年1月12日，如本合同租赁期未满即解除或终止的，张某、彭不能享受免租期，应按第二年租金的标准补交免租期内的租金；自合同签订之日起三年，免收物业费、供暖费，第四年起收取，如果张某、彭某提前退租的，应补交免交费用；年租金127万元，每三个月一付，提前30天支付；保证金317500元；第八条第（四）项约定，张某、彭某不按照约定支付租金累计达10日以上的，某公司有权解除合同；第十条第（一）项约定了提前解除合同情形下，须承担第二年年租金100%的违约金，第（二）项约定张某、彭某提前退租应提前90日书面通知并按第二年年租金100%向某公司支付违约金，第（四）项约定逾期支付租金应按第二年年租金的1%支付违约金。租赁合同签订后，张某、彭某支付保证金317500元、第一期租金317500元，使用租赁房屋为经营场所进行餐饮经营，并取得营业执照、消防、卫生等许可手续。2017年3月至4月，张某、彭某陆续交纳了第二期租金，租金交纳至2017年7月13日。2017年5月18日，张某、彭某向某公司送达了《退租申请》，6月6日，向某公司发出了《解除协议通知书》，6月12日，向某公司寄出房屋钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》。某公司于6月14日收到上述文件及钥匙等。6月23日，某公司发出回函，要求补交免租期租金、物业费、供暖费及支付违约金等。

张某、彭某向海淀法院提起诉讼，要求确认租赁合同于2017年6月14日解除、要求某公司返还一个月房租105833.33元及保证金317500元。某公司委托陈榕金律师代理该案的应诉，并提起反诉，要求确认租赁合同于2017年7月28日解除，要求张某、彭某支付2017年7月13日至7月28日租金55671.23元、支付免租期租金156575.34元、物业费供暖费，支付延迟支付租金的违约金21300元，要求支付解除合同违约金952500元。

海淀法院判决后，双方均不服从原审判决提起上诉。二审法院审理后，对原审判决部分事项作出了改判。

本案的主要争议焦点为，房屋租赁合同解除时间为2017年6月14日还是7月28日；张某、彭某提前退租应否承担违约责任及应承担的违约金金额；张某、彭某延迟支付租金是否应支付违约金。

关于房屋租赁合同的解除时间。张某、彭某2017年6月14日单方将租赁房屋钥匙、电卡、燃气卡寄送某公司的行为不具有解除合同的效力，根据《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答〉的通知》第24条，“承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力”，本案中不能以某公司于2017年6月14日接收租赁房屋钥匙、电卡、燃气卡为由认定已经实际接收房屋，从而确定《房屋租赁合同》已于2017年6月14日解除。为避免损失进一步扩大，某公司于2017年7月28日行使合同解除权将房屋收回，而应认定租赁合同于2017年7月28日某公司实际将房屋收回时方才解除。

关于张某、彭某提前退租应否承担违约责任及应承担的违约金金额问题。本案租赁合同的解除，并非某公司存在违约行为而成就张某、彭某行使解除合同的条件，而是张某、彭某因自身经营问题无法继续经营而要求提前退租，在双方未协商一致情况下，张某、彭某提出了提前退租申请，该行为属于违约行为，理应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，“租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知甲方，并按第二年年租金的100%向甲方支付违约金”，即：1270000元/年×100%-317500元(保证金)＝952500元。因此，在张某、彭某提前退租的情况下，应支付某公司违约金余额952500元。

关于张某、彭某延迟支付租金是否应支付违约金问题。《房屋租赁合同》第四条第（一）款第4项约定，“第二期租金317500元由乙方于2017年3月13日前支付给甲方”，第十条第（三）款约定，“乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，每迟延1日应按第二年年租金的1%向甲方支付违约金”。本案中，张某、彭某于2017年4月1日才将租金支付完成，延期支付租金日期达18日。因而应当支付延迟支付租金的违约金为： 1270000元/年×1%×18天＝228600元，该金额较高，某公司主张21300元。

二审法院判决：维持一审判决第一项、第二项、第三项；二、撤销一审判决第五项、第六项；三、变更原审判决第四项，张某、彭某向某公司支付解除合同违约金及迟延交纳租金违约金共计472800元；四、驳回张某、彭某的其他诉讼请求；五、驳回某公司的其他反诉请求。

二审法院认为，2017年6月14日，某公司收到张某、彭某邮寄的涉案房屋的钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》后，未向张某、彭某提出异议，张某、彭某未再使用涉案房屋。到此，双方签订的租赁合同应予解除。一审法院确定上述日期为合同解除日期并无不当。某公司以其实际进入房屋的时间2017年7月28日作为确定合同解除的时间，没有事实与法律依据。双方合同中约定，第二期租金317500元由张某、彭某于2017年3月13日前支付给某公司，张某、彭某分别于2017年3月15日支付157500元、2017年3月30日支付157500元、2017年4月1日支付2500元，应认定张某、彭某迟延交纳租金已构成违约，一审法院驳回该项反诉请求不当。双方合同约定，租赁期内，张某、彭某需提前退租的，应提前90日书面通知某公司，并按第二年年租金的100%向某公司支付违约金。张某、彭某提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于张某、彭某支付某公司延迟交纳租金及提前解除合同违约金的数额问题。某公司请求按租赁合同约定的标准支付。张某、彭某在二审庭审中请求法院对违约金数额酌情减少。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素酌情确定违约金数额。本院酌定张某、彭某应给付某公司迟延交纳租金的违约金2800元，酌定张某、彭某应给付某公司提前退租的违约金470000元。

合同的解除时间与解除方式直接关联，解除方式决定了合同解除的时间。解除方式上有通知解除、裁判机构裁决解除或者批准、登记解除。通知解除的时间，以通知到达对方时为合同解除时间；裁判机构裁决解除的，以裁判机构的法律文书生效时间为合同解除时间；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，则需获得批准之日或办理登记后的时间为合同解除时间。本案中，涉及的是通知解除方式，则应以通知到达时间为解除时间。张某、彭某于2017年6月12日向某公司寄出房屋钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》，某公司于2017年6月14日收到。该寄送行为是张某、彭某的单方行为，张某、彭某不再使用租赁房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但租赁合同已经不能再履行下去，故可以认定租赁合同应予以解除，解除的时间确定为2017年6月14日。合同虽于该日解除，但张某、彭某应承担提前解除合同的违约责任。

二、承租人迟延交纳租金后，出租人未当即提出异议，是否仍有权主张违约金？

《房屋租赁合同》第四条第（一）款第4项约定，“第二期租金317500元由乙方于2017年3月13日前支付给甲方”，第十条第（三）款约定，“乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，每迟延1日应按第二年年租金的1%向甲方支付违约金”。该约定属于当事人专门就迟延履行约定违约金的情形，该种违约金仅是违约方对其迟延履行所承担的违约责任。《合同法》第一百一十四条第三款约定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，可见该约定亦符合《合同法》的约定。本案中，张某、彭某于2017年4月1日才将第二期租金支付完成，延期支付租金日期达18日。张某、彭某迟延支付租金的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。无论某公司是否提出异议，只要某公司未明确放弃权利，某公司均有权主张。一审法院以某公司在受领第二期租金时并未提出异议，亦未要求支付为由驳回某公司的主张是不当的，故二审法院予以相应改判。

三、违约金数额过高的判断标准是什么？

实践中，违约金分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指法律、法规或规范性文件明确规定的一定数额或比例的违约金。约定违约金是指当事人在合同中直接约定的违约时由违约方向守约方支付一定数额或比例的违约金。《合同法》第一百一十四第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，“租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知甲方，并按第二年年租金的100%向甲方支付违约金”，该约定中的违约金就属于约定违约金。那么该条约定了一年租金金额的违约金，数额是否过高？根据《合同法》第一百一十四第一款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，数额过高的判断标准为约定的违约金过分高于造成的损失。最高法院《合同法》解释(二)第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定 “过分高于造成的损失”。本案中，二审法院最终酌情认定解除合同的违约金为47万元。

在租赁合同中，虽然约定了物业费、供暖费等公共费用由承租人承担，但在诉讼主张中，如果出租人还未向物业公司、供暖公司支付物业费、供暖费的，则法院在诉讼中会以尚未实际发生为由不予支持支付物业费、供暖费的主张。因此，在租赁合同纠纷中，如果主张物业费、供暖费等费用的，则需要出租人先行支付相关费用，并取得支付相关费用的凭证，然后再向法院主张，方能获得法院支持。否则，在发生实际支付后，会造成第二次诉讼的麻烦。