律师代理曹某甲、曹某乙、葛某诉王某合同纠纷一审案

2012年，原告曹某甲与弟弟曹某丙（已故）共同出资向某房地产开发有限责任公司购买了位于乌鲁木齐市XX区XX路XX号XX小区包括案涉房屋在内的13套房屋，价值合计11084192元。其中，原告曹某甲支付了8657227元，曹某丙支付了2426965元。二人协商将上述13套房屋分别登记在某餐饮有限公司、他们本人以及亲友名下（包括哥哥曹某乙、父亲曹某丁、母亲葛某及曹某丙的女友王某）。其中案涉房屋X栋X层X单元101号房（房产证号：乌房权证新市区字第X号）、X栋X层X单元102号房（房产证号：乌房权证新市区字第X号）借名登记被告王某名下。购买上述13套房产签订的《商品房现房买卖合同》、房款的支付凭据、购房发票及各项税费票据、房屋产权证书原件全部在原告曹某甲处保存，房屋也一直由其管理。2013年11月30日，曹某丙因交通事故意外去世，去世时未婚，无子女，也未立下遗嘱。2015年5月，父亲曹某丁因疾病去世，未立遗嘱。曹某甲、曹某乙及葛某作为房屋的实际权利人达成协议，同意将案涉房屋登记在原告曹某甲一人名下。现被告王某欲将案涉房屋据为己有。

代理律师受三原告曹某甲、曹某乙及葛某的委托提起本案诉讼，请求依法确认借名买房事实成立，位于乌鲁木齐市XX区XX路XX号的XX小区X栋X层X单元101号房（房产证号：乌房权证XX区字第X号）、X栋X层X单元102号房（房产证号：乌房权证XX区字第X号）归三原告所有；请求判令被告将上述房屋过户至原告曹某甲名下。

一、案涉房屋为曹某甲、曹某丙借被告王某之名所购，被告王某并非实际权利人

2012年，原告曹某甲与弟弟曹某丙（已故）共同出资11084192元（其中8笔银行转账、1笔现金）购买了位于乌鲁木齐市XX区XX路XX号XX小区包括涉案房屋在内的13套房屋（注：是同时对所有房屋进行的出资，没有针对涉案房屋单独付款），并借名登记在母亲葛某、父亲（已故）曹某丁、哥哥曹某乙、某餐饮有限公司以及被告王某名下。上述13套房屋由原告曹某甲与曹某丙一起购买，一起付款，取得权属证书后全部由原告曹某甲统一管理。被告王某对登记在其名下的两套房屋自始至终未出过一分钱，也未承担过任何费用，更没有对房屋进行过管理，非房屋的实际权利人。由此可见，本案属于典型的借名买房的案件。

对于被告王某所称房屋系曹某丙生前赠与，没有任何事实依据和证据支持。因原、被告之间的特殊关系，对于借名买房只进行了口头约定，没有书面协议，但被告王某却存在恶意占有房屋的故意，欲将他人房屋据为己有。

二、被告辩称房屋系曹某丙生前赠与是与事实相悖的

（一）曹某丙不存在赠与的意思表示，赠与合同不成立

首先，被告王某与曹某丙之间不存在书面的赠与合同，被告也无其他确切的证据证明赠与法律关系的存在，不能仅凭两人之间的恋爱关系就认定赠与的合理性与合法性。其次，房屋的交付分为产权交付与实物交付，案涉房屋虽然产权证登记为被告王某，但并没有进行实物交付，包括曹某丙在世时，案涉房屋一直由原告曹某甲进行管理，缴纳物业、水电暖等各项费用。由此看出，曹某丙并没有赠与的意思表示，赠与合同的说法不成立。

（二）即使曹某丙存在赠与的意思表示，该赠与行为也无效

1.未经共有权利人同意。包括涉案房屋在内的13套房屋为曹某甲与曹某丙共同出资，且没有约定各自份额，房屋应为两人共同共有。根据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。曹某丙未经共同共有人的同意将共有房屋赠与被告王某，侵害了原告曹某甲的合法财产权，其赠与行为无效。

2.附条件的赠与合同，所附条件未成立。即使如被告王某所称，涉案两套房屋为曹某丙作为结婚礼物送与被告的，那么该赠与房产的行为属于附条件的赠与，其所附条件为两人结婚以及夫妻共同生活。依据《合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。因曹某丙身故前并未与被告王某领取结婚证书，赠与合同的条件没有成立，因此该赠与合同未生效。

三、曹某甲、曹某乙、葛某为案涉房屋的实际权利人

曹某甲、曹某丙为案涉房屋的实际出资人兼所有人，而曹某丙于2013年11月30日因交通事故意外去世，去世时未婚，无子女，也未立下遗嘱。2015年5月，父亲曹某丁因疾病去世，未立遗嘱。因此，根据我国关于继承的相关法律规定可知，曹某丙所有的案涉房屋部分的法定继承人为曹某甲、曹某乙与葛某，则案涉房屋的权利人为三原告。另外，三原告协商一致，同意将案涉房屋登记在曹某甲名下。

综上所述，三原告提交的证据足以证明曹某甲、曹某丙与被告王某之间借名买房的事实。三原告作为案涉房屋的实际权利人依法有权要求被告王某将案涉房屋过户至曹某甲名下，法院依法应予以支持。

2.驳回原告曹某甲、曹某乙、葛某的其他诉讼请求;

3.案件受理费由三原告负担。

（2020）新0104民初8559号民事判决书

本案中原告请求依法确认借名买房事实关系成立。借名买房是实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，借名购房为非典型合同，实际出资人为借名人，被借名之人为出名人。借名购房关系中的房屋应为实际出资人所有，出名人负有协助借名人办理不动产权转移登记手续的义务。本案涉诉房屋为普通商品房，曹某丙借王某名义购买的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，王某应协助办理不动产权过户手续。因曹某丙死亡，王某应协助其法定继承人办理不动产权过户手续。又因曹某丙的父亲后于曹某丙死亡，本案三原告为曹某丙的法定继承人，故法院审理后认为王某应协助三原告办理不动产权过户手续。

对于此类纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，从而确定房屋的真正权利人往往是问题的关键所在。本案涉及房屋的所有权归属依照不动产登记簿的记载应当属于被告王某，但原告主张其才是房屋真正的权利人，最初只是借用被告王某的名字进行了登记。在此情形下，以下三个方面的认定对于确定真正权利人具有重要的意义：1.涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付；2.涉诉房屋产权证由谁保管；3.涉诉房屋由谁进行支配使用。综合以上分析可知，本案原告提供的证据之间互相印证，已经形成完整的证据链条，证明了借被告之名买房事实的存在，现三位原告为涉诉房屋的真正权利人，而被告并未提供有力证据证明其赠与的主张。