律师代理陈某参与刘某某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

2012年11月8日，原告刘某某与被告陈某经被告链家公司居间签订了房屋买卖合同。合同约定：刘某某将其名下位于北京市石景山区的一套房产以156万元总价款出卖给陈某，待陈某获得批贷函后，刘某某将该房产过户至陈某名下并由陈某办理完成公积金贷款手续。

2013年1月28日陈某获得批贷函后联系刘某某及链家公司办理房产过户事宜时，刘某某拒绝协助办理房产过户手续，并以陈某未支付首付款已经根本违约为由将陈某诉至法院，要求解除本案房屋买卖合同。

被告陈某委托律师代理进行本案诉讼，进行本诉答辩的同时反诉要求原告刘某某收取首付款并协助办理本案房产的过户手续。经北京市石景山人民法院判决：1、陈某向刘某某给付首付房款；2、刘某某配合协助陈某办理本案房产的过户手续。

一、被告陈某没有任何违约行为，相反是原告（本案反诉被告）刘某某违约

本案中，在2012年12月6日即原、被告进行合同约定银行办理贷款申请手续的当日，原告拒绝接收首付款。原告要求等被告公积金贷款申请通过审批后再收取首付款，表示贷款批不下来的话还得向被告返还首付款项太麻烦，因此在中介公司的工作人员杨某某在场确认的情况下，原被告双方协商一致同意被告贷款获得审批后再行向原告支付首付款。上述事实已由本案房屋中介链家地产经纪公司的工作人员杨某某出庭作证证实；而且，根据原协议的约定，在银行办理贷款申请手续当日被告应向原告支付首付款为76万元；但实际上在当日向银行出具的由原告签字的首付款收据显示首付款为30万元，而且原告并未收取一分钱（这是因为在银行办理贷款申请时必须有首付款收取这个程序，也就是说原被告及中介向银行提交首付款收据实际上只是在走程序），这同样能够说明在银行办理贷款申请当日，原告不按约定接收首付款，而且完全不认为被告未付首付款是违约行为。

另，2012年12月6日原告与被告已在银行办理完成贷款申请手续；但直到2013年1月31日被告贷款审批通过并通知原告后，原告才于2013年2月1日首次提出被告未在办理贷款申请当日支付首付款构成违约。如果被告未按原协议支付首付款，那么原告在长达近两个月的时间里未拿到分文首付款却没有提出任何异议的行为，完全不合常理；而且，如果不支付首付款已经违约，那在违约的情形下被告却还在长达近两个月的时间里积极办理公积金贷款事宜，更是不合常理。原告据此要求解除合同违背诚实信用原则。

本案真实的情况是，在被告办理贷款期间，北京地区房屋价格在持续上涨，隔日价格甚至能相差20万。在此背景下，当被告贷款审批通过后，原告却为了寻求更大的经济利益而拒不协助办理本案房屋产权过户手续，致使被告贷款无法发放。正是由于原告刘某某的违约行为导致了本案合同无法继续履行。

二、原告属于恶意诉讼

原告为了获取更大的经济利益而恶意违约，在向被告提出要加付数十万元才配合房产过户的无理要求被拒绝后，将被告诉至法院要求解除合同，该行为应属恶意诉讼，滥用司法资源。

被告在签订本案房屋买卖合同后，积极支付定金及相关中介、担保费用共计七万余元，并积极申请贷款。在房价日益上涨的时期，被告没有任何理由去违约或延迟履行。相反，在签订合同后由于房价涨速较快，原告之所以恶意违约并提起恶意的诉讼，正是因为其看到违约的收益远远大于违约成本。

如果本案合同不能继续履行，所导致的直接结果就是原告恶意违约竟然获得收益；而被告依法守约却要承担完全不利的后果（即，不能以同等价格在同等地段买受相同的房屋；并且无辜承担了定金、中介等本案合同费用）。

三、被告要求继续履行本案合同，合法合情合理

被告作为工薪阶层，为将父母接到北京共同居住，拿出可谓是全部积蓄来购买本案争议房屋，自始至终积极履行合同；如果原告的恶意违约行为得逞将致使被告的美好心愿无法完成，并且不能以原合同条件买受到同样的房屋，造成被告巨大的房屋差价等可得利益损失。依据《合同法》第一百一十条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条等相关法律法规的规定，被告要求原告继续履行合同于法有据。

综上，被告没有任何违约行为；原告恶意违约却要求被告承担责任没有事实根据和法律依据；被告要求合同继续履行合情合理、于法有据。在此，请求人民法院依法维护被告（本案反诉原告）陈某的合法利益，判决原告（本案反诉被告）刘某某继续履行合同，并对其恶意违约的行为进行惩戒，遏制其滥用司法权利的恶意行为。

二、刘某某于陈某执行完毕上述第一项后七日内配合协助陈某至房地产交易管理部门办理北京市石景山区杨庄南区XX号楼XX栋XXXX号的所有权过户手续，将上述房屋所有权登记过户至陈某名下；

三、驳回刘某某的诉讼请求；

四、驳回陈某的其他反诉请求。

合同履行期间出现变更情形在实践中司空见惯，而且合同变更也是合同制度的一个重要内容。《合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。在本案中，链家公司工作人员杨某某作为房屋买卖合同全称参与的中介方能够证明在本案争议合同履行期间，原告刘某某和被告陈某达成了变更首付款支付期限的口头约定，即刘某某同意陈某的贷款审核批贷通过后，陈某向刘某某支付首付款。上述变更内容既不涉及合同主体，也不涉及合同内容的根本性变化，同时又有房屋中介人员的证人证言予以证实。

而且从常理上判断，如果原合同未变更，那么刘某某在长达近两个月的时间里未拿到分文首付款却没有提出任何异议的行为，完全不合常理；再则如果陈某故意不支付首付款，那么在自己已经违约的情形下却仍然积极办理公积金贷款更是不合常理。

另外，介于本案证人证言起到了被告陈某胜诉的决定性作用。本案房屋中介收取的是居间服务费，所谓居间服务就是中介提供订立合同的服务，撮合买卖双方签订合同。合同一旦签订，居间行为即完成，中介就有权收取居间费用，不论最终合同是否履行及解除或终止，中介均不需退还任何居间服务费用。在本案中，链家公司作为中介居间方已经撮合刘某某和陈某签订了房屋买卖合同，其居间行为已经完成。因此原告刘某某提出“证人作证有利害关系，如果合同最终解除则需退还收取的中介服务费”的说法存在常识性法律错误。