律师代理长沙某公司诉王某商品房预售合同纠纷一审案

2015年3月27日，长沙市某公司与王某签订《长沙市商品房买卖合同》，约定王某以分期付款方式，购买长沙市某公司开发的某项目中的第12幢2单元18层1806号预售商品房。约定总价款724218元；买受人于2015年3月27日向出卖人支付首付款224218元，余款500000元向中国银行申请贷款，以银行按揭方式支付。上述合同的附件四，即补充协议 约定：因买受人不履行银行贷款的还款义务而导致出卖人承担连带保证责任、赔偿责任或其他责任的，买受人应于30日内偿还出卖人已代其向银行清偿的贷款本金、利息（包括但不限于复利或罚息、违约金、赔偿金及银行为实现债权而发生的一些费用）、并按出卖人代为偿还金额的10%向出卖人支付违约金；如买受人未在30日内履行上述约定的全部义务，则自第31天起，买受人除应继续履行上述义务外，出卖人还有权解除本合同，并将房屋另行出售；《商品房买卖合同》及本补充协议中，无论何种原因解除合同，买受人均应在出卖人通知办理退房手续之日起30日内，配合出卖人办理解除房屋销售预告登记等退房手续。

上述贷款合同签订后，被告王某以涉案房屋向第三人提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权人登记为第三人。第三人随即向被告发放了500000元贷款，并按合同约定将该款付至原告长沙市某公司账户。2015年8月10日，因被告未按约定向第三人偿还贷款本息，导致原告向第三人承担担保责任。截止2016年11月28日，第三人已实际收取贷款本金21686.27元、利息（含罚息）43836.36元，本息合计65522.63元。在第三人实际收取的贷款本息中，原告代被告偿还贷款本金19212.51元、利息35650.01元，本息合计54862.52元。因被告不还款，原告长沙市某公司委托我所律师向长沙市雨花区人民法院起诉，原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告于2015年3月27日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206781806 ） ; 2、判令被告立即返还原告为被告代偿的本案所涉银行住房按揭贷款利息、罚息35650.01元（代偿金额暂计算至2016年11月）；3、判令被告向原告支付违约金5486.25元； 4、判令被告在判决书生效之日起十天内协助原告办理撤销房屋的销售预告登记及相关手续；5、判令第三人在判决书生效之日起十天内协助原告办理撤销房屋的预抵押登记手续；6、由被告承担本案诉讼费用。

我们认为，本案系商品房预售合同纠纷，主要争议焦点包括：（1）涉案商品房买卖合同能否解除。（2）原告能否向被告追偿其代偿的贷款利息及被告是否应协助原告办理注销登记手续。

一、本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，因被告未依约向第三人偿还房屋按揭贷款本息，导致原告承担担保责任，且被告未按合同约定及时返还原告代偿款项，构成违约，原告有权要求解除涉案合同。

二、原告向被告追偿其代偿的贷款利息（含罚息）35650.01元符合合同约定与法律规定。

一、原告与被告王某签订的《商品房买卖合同》于2017年12月18日解除；

二、被告王某应予本判决生效之日起10日内支付原告代偿款项35650.01元；

三、被告王某应予本判决生效之日起10日内支付原告违约金5486.25元；

四、被告王某应予本判决生效之日起10日内协助原告办理涉案房屋预告登记的注销手续；

五、驳回原告其他诉讼请求。

原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。

因被告未按约向第三人偿还房屋按揭贷款本息，导致原告承担担保责任，且被告未按合同约定及时返还原告代偿款项，构成违约，原告要求解除涉案商品房买卖合同，符合法律规定和合同约定，本院确认涉案商品房买卖合同于本案起诉状副本送达之日即2017年12月18日解除。因涉案商品房买卖合同被解除，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，涉案房屋相应的预告登记失效，被告作为原预告登记的权利人应协助原告办理注销登记手续。

原告因履行保证责任而代被告向第三人偿还贷款本金 19212.51元、利息（含罚息）35650.01元，本息合计54862.52 元。现原告向被告追偿其代偿的贷款利息（含罚息）35650.01 元，符合合同约定与法律规定，本院予以支持；同时，原告主张被告应按实际代偿金额的10%支付违约金计5 486.25元，亦符合合同约定，应予支持。