律师代理金某胜诉某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一审案

2015年1月4日，原告金某胜、被告衡水XX房地产开发有限公司（以下简称“衡水某房地产公司”）及第三人陈某某签订协议书一份，约定：因被告衡水某房地产公司于2013年6月3日向第三人陈某某借款1000万元，如未能依约予以清偿，被告衡水某房地产公司以5500元/ m2的价格将其开发的11套房屋(含涉诉3套房产、面积共计1918.13m2)抵售给第三人陈某某，借款转为购房款。三方同时约定，被告衡水某房地产公司在与第三人陈某某签订购房合同之日起一年内，被告衡水某房地产公司有权以5500元/m2的价格回购前述房屋，但利息应另向第三人支付，因回购房屋所产生的税费由被告及第三人共同承担；如被告衡水某房地产公司在一年内未回购前述房屋，则第三人有权自行处置。

2015年1月5日，原告金某胜与被告衡水某房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：被告衡水某房地产公司将其开发的第5幢4、5、6、7号房屋出售给原告，总价款为3378155元。合同签订当日，被告向原告出具收款收据一份，明确载明收到前述房屋房款3378155元。同日，第三人陈某某与被告衡水某房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：被告衡水某房地产公司将其开发的第5幢1、2、3号房屋出售给第三人，总价款为3257100元。合同签订当日，被告向第三人出具收款收据一份，明确载明收到前述房屋房款3257100元。

2015年10月19日，原告金某胜与被告衡水某房地产公司签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为：预字HS2015XXX575、预字HS2015XXX576、预字HS2015XXX578,约定被告衡水某房地产公司将其开发广泰XX城5#1-2层商1号、商2号、商6号房屋出售给原告，单价为每平方米5500元，价款分别为138660元、1132890元、1222925元。三份合同均在第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用…2、该商品房经综合验收合格”；在第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。对于案涉三份商品房买卖合同约定的房屋价款，原告金某胜及第三人陈某某均明确表示系由原告通过受让第三人对被告享有的债权而进行支付，第三人陈某某亦明确表示对案涉三套房屋不再主张权利。

上述协议签订后，各方到衡水不动产登记局进行了备案登记手续，但后续手续因各方存在争议未能办理，原告多次要求被告履行后合同义务即办理产权登记，交付房屋等。被告以各种理由拖延，万般无奈，原告于2017年7月诉至衡水桃城区人民法院，要求依法裁判。

一、被告衡水某房地产公司与第三人陈某某于2015年1月4日签订的以房抵债协议书，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，故应属有效合同。

该协议签订后，被告衡水某房地产公司与第三人陈某某之间由民间借贷法律关系转变为商品房买卖合同关系，被告衡水某房地产公司以其拖欠第三人陈某某的借款本息抵顶第三人应向其支付的购房款，所抵顶的购房款包括本案案涉广泰XX城5#1-2层商1号、商2号、商6号房屋的价款，即138660元、1132890元、1222925元，合计3742475元。在以房抵债协议履行过程中，第三人陈某某自愿将其对被告衡水某房地产公司享有的商品房买卖合同项下的权益让与本案原告，原告受让该权益后，与被告重新签订了案涉三份商品房买卖合同，该三份商品房买卖合同系当事人双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，亦属有效合同。自此案涉三套房屋的买卖合同当事人由第三人陈某某与被告衡水某房地产公司变更为原告金某胜与被告衡水某房地产公司。

二、被告衡水某房地产公司以原告金某胜未支付合同价款为由提出抗辩缺乏依据。

被告与第三人签订协议书载明被告所抵顶的房屋包括广泰XX城5#12层商1号、商2号、商6号房屋，而被告衡水某房地产公司与原告签订的预字HS2015XXX575、预字HS2015XXX576及预字HS2015XXX578三份《商品房买卖合同》约定房屋亦为上述三套房屋，结合被告衡水某房地产公司向原告及第三人出具的购房款收据及第三人当庭陈述，原告受让第三人让与的商品房买卖合同权益后，第三人陈某某以借款本息向被告抵顶支付的案涉三套房屋购房款，应视为原告金某胜已向被告衡水某房地产公司支付了案涉三份商品房买卖合同的价款，故对被告的抗辩理由不应采信。现三份案涉商品房买卖合同约定的交付房屋期限均已届满，原告金某胜要求被告衡水某房地产公司继续履行三份商品房买卖合同，并交付房屋的诉讼请求，应给予支持。

三、第三人陈某某的答辩意见一定程度上还原了案件事实，支持了原告的主张。

首先，对于原告的起诉，第三人无异议。2015年1月4日，第三人与被告协商一致，将债权转为购房款并签订协议书，后第三人将部分房款债权转让给原告并通知被告，被告收到通知并同意后，方于2015年1月5日分别为原告及第三人出具购房款及收款收据，其中明确将涉案6号商铺出售给原告。后第三人又将涉案1号、2号商铺购房款债权转让给原告并通知被告，被告收到通知并同意后，方与原告签订涉案3套商铺的买卖合同。至此，对于涉案3套商铺房屋债权，第三人均转让给原告。第三人在转让相关债权后也均已将相关债权凭证原件交付原告，双方才得以签订协议书，被告出具的收据等材料均是双方真实意思表示，第三人认为上述行为均系合法有效，故应支持原告的主张及诉请。

一、被告衡水某房地产公司继续履行《商品房买卖合同(合同编号：预字HS2015XXX575)》、《商品房买卖合同(合同编号：预字HS2015XXX576)》及《商品房买卖合同(合同编号：预字HS2015XXX578)；

二、被告衡水某房地产公司于本判决生效之日起七日内向原告金某胜交付位于衡水市桃城区人民西路14XX号广泰XX城5#12层商1号、商2号、商6号房屋。

案件审理过程中，被告认为原告所诉与事实不符。因原告并没有实际向被告交纳案涉三套门店的房款，不存在房屋买卖所必需存在的房款交付过程，因此案涉三份商品房买卖合同原告并未实际履行，且双方约定的价款低于市场价格，侵害了其他购房者的合法权益，应属于无效合同，所以原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。其请求未能得到法院支持，笔者认为主要理由如下：

就本案而言，商品房买卖合同签订前，陈某某与衡水某房地产公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，但并未办理预购商品房预告登记。双方系争商品房买卖合同是在衡水某房地产公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，陈某某将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。随后，在签订网签备案合同的时候，陈某某将自己的权利让渡给原告，该法律行为基于《合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人、以及第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人之法律规定，故为合法有效。权利转让后，由原告作为房屋买卖合同的相对方继续享有权利、承担义务。

民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案各方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期衡水某房地产公司难以清偿债务时，通过将衡水某房地产公司所有的商品房出售给原告这一新的债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。