律师代理申请人苏某对被申请人某房地产公司就商品房买卖合同纠纷提起仲裁提供非诉讼法律服务案

2012年2月23日，申请人苏某与被申请人某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被申请人将位于某市某路南侧某小区15栋5C号商品房（建筑面积111.10平方米），以437178.50元出售给申请人。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、银行按揭等因素（非出卖人责任）不能在规定期限内取得房产证书，出卖人应积极协调处理，但不承担责任。”此后，申请人向被申请人付清了437178.50元房款，被申请人于2013年6月30日向申请人交付涉案房屋。因被申请人未能及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致申请人一直未能取得不动产权属证书，为此申请人苏某提起仲裁申请。

申请人的申请事项为：1、依法裁决被申请人为申请人办理并交付某小区15栋5C号房屋的不动产权属证书；2、要求被申请人支付房款总额自2015年10月1日至2018年6月30日期间的利息（按照中国人民银行2018年1-5年贷款基准利率4.75%计算）共计57106.44元作为违约金；3、要求被申请人按照中国人民银行规定的逾期贷款利率支付自2018年7月1日起至实际交付房地产权属证书期间的房款总额的利息；4、被申请人承担仲裁费用。被申请人某房地产开发有限公司认为未能交付不动产权属证书的原因是房产局过错所致，开发商对此无过错，不应承担违约责任，且双方在商品房买卖合同中并未约定违约金，据此申请人主张的违约金金额没有事实依据。

一、关于本案中被申请人是否存在违约的问题

在出示证据的过程中，我方向仲裁庭出示了《商品房买卖合同》一份，合同签订于2012年2月23日，合同条款的第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，申请人是全款支付购买的现房，交付完房款后，即领取了房屋钥匙。但是时至今日，申请人仍未能取得涉案房屋的不动产登记证书。据此，被申请人的违约行为是显而易见的。

二、关于本案中被申请人是否应当支付违约金及违约金标准的问题

1、在《商品房买卖合同》第十五条双方约定，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，即“银行按揭等因素不能在规定期限内取得取得房产证书的，出卖人应积极协调处理，但不承担责任。”虽然合同有上述约定，但是该约定并不能适用于本案，本案中申请人作为房屋买受人，并不存在银行按揭的情况，因此，不符合合同约定的上述情形。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”依据上述法律规定，结合本案案件事实，代理人认为被申请人作为房屋出卖人，应当就延期交付不动产权证的行为承担违约责任。

2、关于违约金数额问题。本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》中没有约定延期交证违约金，但是依据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，据此，代理人认为本案中被申请人应当按照中国人民银行规定的贷款逾期利率支付违约金。中国人民银行于2003年12月10日发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》明确将之前的逾期贷款利率从日万分之二点一调整至“在贷款利率水平上加收30%～50%”。举证过程中，我方向仲裁庭提交了2015年调整后的最新的一至五年贷款基准利率为4.75%，申请人并未按照贷款逾期利率要求支付违约金，而是以贷款基准利率要求支付违约金，代理人认为是符合现行的《民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定。

三、关于诉讼时效问题

代理人认为本案中申请人要求支付违约金的诉讼请求并不违反法律关于诉讼时效的规定。代理人认为，即使紧扣诉讼时效问题，因本案中被申请人的违约行为是持续的不间断的，应当支付的违约金数额的按日累计的，那么诉讼时效计算也应当是分段的。从严谨的角度，申请人在主张违约金时，是从2015年10月1日开始主张，2015年10月1日起算的违约金均在现行《民法总则》规定的三年诉讼时效的范围内，并不违反法律规定。据此，代理人认为，本案中不存在已经经过法律诉讼时效的情况。

一、被申请人某房地产开发有限公司于本裁决书送达之日起三十日内向不动产登记机关提供申请人苏某购买的某市某路南侧某小区15栋5C号商品房办理不动产权登记应由出卖人提交的备案资料，协助申请人办理不动产权登记手续。

二、被申请人某房地产开发有限公司向申请人苏某支付自2015年10月1日至2018年6月30日期间利息的逾期办证违约金57106.44元。

案件仲裁费用5064元全部由被申请人承担。

在本案中，申请人虽然与被申请人并未明确约定延期交证违约金的计算方式，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定可以准确的计算出延期交证产生的违约金，据此，申请人索要的违约金是有明确法律依据支持的。

此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，如果本案中申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中明确约定，即使被申请人存在延期为申请人办理不动产权属证书，申请人也自愿放弃要求被申请人承担违约责任的权利，这样的约定也是有效的。在这样的约定下，申请人如果再通过诉讼或仲裁要求被申请人支付违约金，一般是不会得到支持的。

在现实交易中，如开发商不能按照约定或法定的期限向购房者交付不动产权属证书，有些购房者认为合同中没有约定违约责任即视为无法向开发商主张违约责任；而有些购房者抱着从众的心理，觉得反正大家都没有房产证，那就只有等等吧。本案中的申请人，起初也是对于延期交证违约金基本不抱希望的，甚至对于要求开发商提供资料到不动产权登记机关协助办理不动产权属证书的权利也是持怀疑的态度。直到咨询律师之后，才知道即使没有明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也是可以得到违约金赔偿的。

因此，律师在此提醒和建议大家，遇到认为可能侵害了自己合法权益的情况，一定要及时咨询专业的法律工作人员，及时止损，及时维权。