原告王某向法院提出诉讼请求：1.判令确认被告哈尔滨某建设发展有限公司（以下简称：某建设发展公司）第四项目部与原告王某签订的《认购协议》有效；判令被告哈尔滨某建设发展有限公司协助原告王某办理哈尔滨市XX区XX大街X号D3栋2单元12层1203号房屋不动产权证登记至原告王某名下；2.判令被告哈尔滨某建设发展有限公司与被告徐某某撤销位于哈尔滨市XX区XX大街X号D3栋2单元12层1203号房屋《商品房买卖合同》（合同号为17715665885）的备案登记；3.由二被告承担本案诉讼费用。
法院认定事实：2016年6月21日，原告王某作为认购方与作为出售方的第四项目部签订《认购协议》一份，约定房源选择：XX家园D3栋2单元12层3号（以下简称案涉房屋），建筑面积122.57平方米（参考）：房款总额：伍拾陆万贰仟壹佰叁拾零元整（既元整）；认购方于2016年6月21日付伍拾陆万贰仟壹佰叁拾零元整；此房价格为照顾内部职工价格，认购方姓名一经确定，出售方不予办理任何更名手续；商品房销售合同签订后，本认购协议自动失效，一切事宜以商品房销售合同约定为准。当日第四项目部为原告出具金额为伍拾陆万贰仟壹佰叁拾元整并盖有哈尔滨某建设发展有限公司第四项目部财务专用章的收据一份，该收据载明收款方式为“抵账”，后原告入户居住使用至今。庭审中王某称其系市某建筑工程公司建设施工XX家园楼宇部分的材料供应商之一，并以该笔款项抵账支付其所认购的案涉房屋购房款。
另查明，被告某建设发展公司系XX家园小区的开发建设单位，被告是某建筑工程公司系XX家园小区部分楼宇的施工单位。2006年8月15日市某建筑工程公司作为甲方与某建设发展公司作为乙方签订《借款协议书》一份，约定：乙方因开发XX家园资金紧张，从甲方借款贰仟万元整；本借款系无息借款；借款时限自2006年8月15日至9月15日；偿还方式为到期还款贰仟万元整，到期未能偿付现金，乙方将XX家园C2#、C4#楼抵给甲方，单价按建筑面积均价2380元／平方米计算。建筑面积以市规划局审批面积为准；乙方以楼偿付贰仟万元借款，因楼属期房，双方约定乙方必须保证在2007年11月30日前交付由甲方全额垫付施工C2、C4二栋楼。该楼须是具备合法手续及进户条件的商品房；乙方按C2、C4两栋楼建筑面积×2380元（平方米均价）计算出的总额将甲方施工费用、借款贰仟万元、开发税金及其它费用扣除偿还给甲方后，双方多退少补，其中施工费用为双方签订的施工协议书约定的定额直接费用×1.22的总额；甲乙双方在进户前10日内结清全部合同价款，乙方为甲方办理进户手续。2006年9月15日某建设发展公司作为甲方与市某建筑工程公司作为乙方签订《建设工程施工协议》一份，约定：XX家园小区住宅工程C1、C2、C3、C4、C5、C6、B6、B8、D3、D4由乙方施工；甲方未按照约定支付价款的（包括垫款部分和工程竣工结算价款），乙方可以将工程折价，甲方如到期未能及时拨款，乙方将按垫付工程款总额，以施工工程均价建筑面积2380元的价格抵做乙方工程款。如甲方不配合以房抵款，乙方有权留滞等值房产并有权拒绝交付工程直至甲方支付全部工程款时止。乙方也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。该抵工程款的房源优于甲方的销售（包括预售），乙方就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
2007年4月6日某建设发展公司作为甲方与市某建筑工程公司作为乙方签订《XX家园工程补充协议》一份，约定：甲乙双方于2006年8月－9月签订了《借款协议书》《合作开发协议》《建设工程施工协议》。现就已经签订的三个协议书中的部分内容经友好协商、达成一致作如下调整，形成本补充协议：一、《借款协议书》调整的内容：1.《借款协议书》中第三条约定：“借款时限2006年8月15日至9月15日”，现甲方向乙方借款的期限已经过期，故甲乙双方一致同意将XX家园C2#、C4#楼按建筑面积2380元／平方米的价格抵偿给乙方，建筑面积按哈尔滨市规划局审批的面积及房地局办理产权实际测量面积为准。2.C2#、C4#楼乙方有权以甲方名义独立销售，财务核算补充协议另行约定。二、《合作开发协议》经双方同意调整的内容：1.……甲方在工程具备进户条件按国家规定的期限内提供能够办理房屋产权证的相关手续；2.乙方承担XX家园C5#、D3#楼建筑物2米以内一切工程费及设计费……3.甲方不得以任何理由私自将C5#、D3#楼房产销售给第三方，如甲方将C5#、D3#楼房产全部或部分私自销售给第三方，视为甲方违约，甲方必须将售予第三方的房产归还给乙方并支付给乙方私售房产总价款30%的违约金；4.乙方负责收取C5#、D3#商品房销售收入……5.关于财务核算的内容，双方签订《关于财务核算的补充协议》。三、《建设工程施工协议》调整的内容：甲方同意乙方于2007年4月5日前正式开工……;本补充协议是《借款协议书》《合作开发协议》《建设工程施工协议》的组成部分，条款中有抵触之处，以本补充协议为准，具有同等法律效力，未尽事宜双方另行签订补充条款。
2008年2月25日被告某建设发展公司签发了哈西城办字[2008]20号文件，标题为《关于设立“哈尔滨某建设发展有限公司第四项目部”的通知》，内容为，公司各部门：根据XX家园项目开发的需要，公司研究决定，设立“哈尔滨某建设发展有限公司第四项目部”，项目部负责人为马某涛，此项目部为非独立核算单位。
再查明，某建设发展公司于2017年8月4日与被告徐某某就案涉房屋以3000元的单价（建筑面积122.58平方米，成交总金额367740元）签订了商品房买卖合同，并于当日办理了网签备案登记。
一、原告基于对某建设发展公司设立第四项目部的信赖购买涉案房屋，某建设发展公司将涉案房屋交付给第四项目部实际控制，第四项目部将房屋交付给原告实际占有使用，原告进户入住至今某建设发展公司没有提出过任何异议，因此原告有理由相信第四项目部有权代表某建设发展公司出售房屋，且某建设发展公司也同意第四项目部出售涉案房屋。原告与某建设发展公司之间已形成商品房买卖合同关系，某建设发展公司应按照合同约定协助原告办理不动产权证登记手续。
被告某建设发展公司负责开发XX家园小区商品房，于2008年2月25日下发哈西城办字[2008]20号文件，2009年12月8日下发哈西城办字[2009]44号文件，通知公司各部门设立“哈尔滨某建设发展有限公司第四项目部”，项目部负责人为马某涛，该项目部隶属于被告，并设立单独核算账户，XX家园第五期C2栋、C4栋、C5栋、D3栋的贷款均放到第四项目所设立的账户。根据该份文件可知第四项目部是某建设发展公司的内设机构，某建设发展公司同意第四项目部对涉案房屋进行销售，由第四项目部收取购房款，第四项目部出售涉案房屋，相当于被告某建设发展公司出售房屋。
基于对某建设发展公司出具这两份文件及第四项目部实际控制涉案房屋的信赖，原告与第四项目部签订了涉案房屋的《认购协议》，明确约定了所购房屋的地点、建筑面积、价款、付款方式等商品房买卖合同必备条款。原告履行了支付全部购房款的合同义务，某建设发展公司将涉案房屋交付给第四项目部实际控制，第四项目部的工作人员将涉案房屋钥匙交付给原告并办理了入住手续，原告实际占有使用涉案房屋至今，在原告居住期间从来没有发生过某建设发展公司提出异议或者他人主张房屋权利的情况，某建设发展公司还在业主门上粘贴通知告知业主可以办理产权证。因此原告有充分的理由相信第四项目部是代理某建设发展公司出售涉案房屋，且某建设发展公司对于第四项目部出售涉案房屋是同意的。因此原告与某建设发展公司之间已形成合法有效的商品房买卖合同关系，某建设发展公司应协助原告办理涉案房屋产权登记手续。
二、假定某建设发展公司所述真实，某建设发展公司是将涉案房屋抵给某建筑工程公司，双方合同约定由某建筑工程公司独立销售涉案房屋，某建设发展公司办理房屋产权证的相关手续，因此某建设发展公司负有协助为由某建筑工程公司出售房屋的买受人办理房屋产权证的合同义务和法定义务。
假定某建设发展公司所述真实，根据《XX家园工程补充协议》第二条第3款约定：“某建设发展公司不得以任何理由私自将C5#、D3#楼房产销售给第三方，如某建设发展公司将C5#、D3#楼房产全部或部分私自销售给第三方，视为某建设发展公司违约，某建设发展公司必须将售予第三方的房产归还给市建五公司并支付给市建五公司私售房产总价款30%的违约金。”因此某建设发展公司已经将涉案房屋抵偿给某建筑工程公司，相当于出售给某建筑工程公司，某建设发展公司取得了相应的对价，已经丧失再次出售涉案房屋的资格，不能一房数卖或一抵一卖，不能另行签订买卖合同也不能重复收取购房款，只有某建筑工程公司能对外出售涉案房屋，是符合某建设发展公司与某建筑工程公司合同约定的。根据补充协议约定某建设发展公司也同意某建筑工程公司对外出售房屋，配合办理房屋产权证。原告与第四项目部签订的认购协议是合法有效的，已经实际履行，某建设发展公司以与某建筑工程公司之间有账目纠纷，不同意为合法购房人原告办理不动产权证，让物权一直处于不确定状态，对原告是极其不公平的，某建设发展公司与某建筑工程公司之间的纠纷应另案解决，与本案无关。
三、涉案房屋现已完全具备办证条件，客观上能够履行，某建设发展公司作为开发商应当协助原告办理涉案房屋产权登记手续。
2018年12月10日被告某建设发展公司在业主家门上粘贴通知“本小区自2017年6月26日起已开始办理产权，请看到通知后在2019年1月31日前及时联系售楼处工作人员，预约办理时间。”看到通知后原告前往被告某建设发展公司售楼处办理产权证，某建设发展公司不予办理，要求原告多支付税款才同意办理产权证。现在已经有同小区同一栋的业主办理完不动产权证书，且房产代办中心也答复涉案房屋完全符合办理产权证的条件。2017年8月4日被告与徐某某办理涉案房屋的备案登记，根据《房屋交易合同网签备案业务规范》的规定可知办理了房屋网签办案的新建商品房已经取得预售许可和现售备案，符合办证条件。某建设发展公司却不配合办理、一直推脱，原告作为合法购房人有权要求开发公司某建设发展公司协助办理涉案房屋的产权登记手续。
四、某建设发展公司与徐某某签订的商品房买卖合同是虚假的，某建设发展公司与原告形成的商品房买卖合同关系是真实的，且原告已实际入住，某建设发展公司和徐某某办理的虚假的备案登记影响原告实现权利，应予撤销。
（一）某建设发展公司与徐某某办理了几十套包括涉案房屋在内的网签备案登记，显示一次性付款，成交单价3000元，既不符合生活购房需要，也不符合市场交易习惯，且成交价明显低于当时市场价，明显是为了控制房屋、恶意串通。
经原告从哈尔滨市住房和城乡建设局房地产开发建设处调查得知，某建设发展公司与徐某某办理了几十套包括涉案房屋在内的XX家园小区的网签备案登记，显示的成交单价3000元，付款方式为一次性付款。作为一个正常的购房人，不可能在同一小区同时购买几十套房屋，不符合生活购房需要，也不可能全部一次性付款，不符合市场交易习惯，更不可能在斥巨资购买房屋后既不进户入住也不积极办理产权登记手续，且成交价格明显大幅度低于市场同期销售单价，明显是某建设发展公司和徐某某为了控制房屋，阻止合法权利人实现权利而恶意串通。
（二）假定存在一房数卖的情况，原告已经支付全部购房款并合法占有涉案房屋，原告与某建设发展公司存在合法有效、真实的商品房买卖合同关系。
根据2015年全国民事审判工作会议纪要关于一房数卖的合同履行问题“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，某建设发展公司与徐某某办理的房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，在涉案房屋没有办理所有权登记的情况下，原告早已合法占有并实际使用房屋，因此应当优先保护原告的权利，某建设发展公司应当为原告办理不动产权证登记。
（三）某建设发展公司与徐某某办理的网上备案手续影响合法权利人原告办理不动产权登记，应予撤销。
即使某建设发展公司与徐某某之间存在商品房买卖合同关系，但某建设发展公司并未向徐某某交付房屋，徐某某也未取得涉案房屋所有权，反之，某建设发展公司已将涉案房屋交付给已经支付全部购房款的原告实际占有使用至今，保护实际占有人的权益符合法律的规定，也更能维护市场交易的稳定。因此作为涉案房屋实际占有使用的原告有权要求某建设发展公司协助办理涉案房屋的不动产权证登记，在某建设发展公司与徐某某签订的商品房买卖合同不能继续履行且网上备案手续影响原告实现权利的情况下，应当撤销某建设发展公司与徐某某的涉案房屋买卖合同备案。
综上，原告有理由相信第四项目部有权代理某建设发展公司出售涉案房屋，且某建设发展公司也同意第四项目部出售房屋，并将房屋实际交付给原告占有使用。假定某建设发展公司所述真实，某建设发展公司已经将涉案房屋抵偿给某建筑工程公司，某建筑工程公司有权独立销售，某建设发展公司负有为合法购房者原告办理房产证的义务，撤销影响原告实现权利的某建设发展公司与徐某某的备案登记。望贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益，守住老百姓用辛苦的血汗钱买下的房子。
一、哈尔滨某建设发展有限公司第四项目部与原告王某于2016年6月21日签订的《认购协议》有效；
二、被告哈尔滨某建设发展有限公司、徐某某在本判决生效之日起十日内撤销位于哈尔滨市XX区XX大街X号D3栋2单元12层1203号房屋《商品房买卖合同》(合同编号17715665885)的备案登记；
三、被告哈尔滨某建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王某办理哈尔滨市XX区XX大街X号D3栋2单元12层1203号房屋不动产权证登记至王某名下。
案件受理费100元，由被告哈尔滨某建设发展有限公司负担。公告费260元，由被告哈尔滨某建设发展有限公司、徐某某，哈尔滨市某建筑工程公司负担。
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