律师代理王某参与某建筑工程队诉王某、第三人某大酒店房屋租赁合同纠纷案

自2015年原告某建筑工程大队将位于日喀则市几吉朗卡路某大酒店楼下的两间门面房及两间库房租给被告王某用于经营挖掘机配件，双方约定门面房租金为每月每间2000元；库房租金为每间每月500元。2017年1月原告某建筑工程大队将位于日喀则市东郊汽修厂西面（包括被告承租的诉争房屋在内的全部门面房）的整幢房屋出租给了第三人‘某大酒店’。自2017年1月以后，都是‘某大酒店’及其工作人员在管理和服务。

2017年12月，第三人‘某大酒店’要求全部承租人与‘某大酒店’重新签订一年期限的房屋租赁合同。被告顾虑如果同意重新签订房屋租赁合同，那么之前原告承诺租赁期限为十年、同时缴了大额的房屋转让金的权力无法得到充分的保障，因此不同意重新签订租赁合同。自2017年1月，第三人‘某大酒店’负责人只愿意收取水电费，却拒收房屋租金，并表示后期再收，但事后，原告以各种理由拒收租金，因被告在履行合同的过程中无任何违约行为，原告却以被告不付租金为由，想与被告解除合同，并将被告告上法院，被告为维护自身合法权益特委托律师进行答辩。

一、被告始终愿意缴纳房租，主观上无拖欠或拒付租金的故意。

(一)自2017年1月至今，都是第三人某大酒店派遣工作人员前来主动收取房租和水电费。有时是3个月，有时是6个月收取。2018年1月11日，被告前去缴纳水电费和房租，第三人某大酒店工作人员只同意收取水电费，却拒收房屋租金。

(二)原告此前都是主动安排工作人员上门收取租金和水电费，被告按照缴纳房租的惯例，认为原告仍会主动上门收取租金和水电费，况且原告从未书面或ロ头告之其委托第三人某大酒店来收取费用。

(三)原、被告在实际履行房屋租赁合同过程中，房屋租金收取和缴纳间隔时间有6个月、有3个月，所以双方收取租金的行为应视为双方在租金的支付期限进行了变更。

综上，被告虽有迟延支付租金的行为，但主观上不具有恶意拖欠租金的故意。

二、被告人始终愿意缴纳房租，房屋租赁合同目的没有落空。

(一)出租人将房屋出租给承租人，其目的在于收取相应的租金对价，因此单方面解除合同的真实意思应为:当承租人未能支付相应对价时，导致出租人的合同目的落空，此时应允许出租人解除合同，收回租赁物。但承租人如果租金仅为逾期支付而并非不支付的话，出租人收取了足额的租金后不存在其目的落空的情形。

(二)被告在合同履行过程中多次存在逾期支付租金的行为，原告的约定解除权条件曾多次成就，但原告没有提供证据证明其在被告逾期支付租金的时候曾通知被告解除合同，且在逾期支付后，原告还是多次接受了该逾期支付的租金并出具了相关的收据。在此情况下，原告行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，可以认定是其放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。

(三)虽然承租人逾期支付租金，但出租人接受了承租人的迟延履行。本案中承租人迟延交付租金曾经多次逾期，出租人在之前合同履行的过程中并没有要求解除合同，反而接受了其每一期的迟廷履行。尤其是出租人在收取了租金后还出具了收据，并且承租人并非通过银行转账等方式单方面支付租金，出租人出具收据的行为表明出租人对双方继续履行合同的意思表示的认可。

三、单方面解除房屋租赁合同不符合社会公平正义

（一）被告前期已经一次性繳纳11万元的转让费，投入装修费用近7万，被告根本不可能恶意拒付房屋租金。况且原告还有几千元的货款赊账未支付给被告(原告工作人员达成口头约定，以货款抵扣租金)。

(二)在被告因客观原因逾期支付房屋租金(原告拒绝收取房屋租金，仅仅收取了水电费用)，原告从未口头或书面要求承租人在合理期限内支付租金，更未提供任何银行收款帐号。

(三)从公平合理的角度出发，即使被告逾期支付租金，但尚不构成根本违约，且被告收到原告起诉状后多次表示自己愿意支付租金，双方应当继续履行合同。

四、原告与第三人某酒店应当承担举证不能的法律后果

(一)被告与第三人“某大酒店’2017年11月签订房屋租货合同的意思表示或目的是为了办理工商变更登记，且该合同从未实际履行过。

(ニ)原告与被告2016年3月2日就已签订了房屋租手续赁合同，不可能出现’一房二租“的现象，原告从未书面或口头告之被告其将讼争房屋另行出租给第三人“某大酒店”。

(三)庭前，被告已申请法院调査取证:原告与第三人‘某大酒店’之间的房屋租赁合同或授权委托合同。但是庭审中，原告与第三人仍以合同遺失为借口拒绝提供相关合同证据。所以，第三人“某大酒店’根本无权出租讼争房屋，其与原告签订的房屋租赁合同不成立。

二、驳回原告某建筑工程队其他诉讼请求请求；

三、驳回第三人某大酒店的的全部诉讼请求。

1.原、被告之间的合同是否为不定期租赁合同?依法成立的合同，受法律保护。本案中，虽然原、被告之间仅有一份收条，但租金及所租赁的门面房均按照该份收条注明的内容履行的，加之根据市场交易习惯出租方将房屋租赁给承租方在未收取任何押金及转让金的情况下将房屋出租给与出租方无任何关系的承租方，其行为有违于市场交易习惯，且原告也依约收取了被告的租金及水电费，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，应属有效。至于门面房转让金110000元，原告陈述“某工作人员”不是原告的工作人员即使是原告的工作人员也未受原告的委托，对此在本院受理的另案当中载明的转让金收据上原告方的签字系“某工作人员”，且原告方张贴的门面房出租广告上原告方的联系号码与本院另案載明的房屋租赁合同当中原告方的联系号码均系“某工作人员”的手机号码，且整个承租关系当中均是“某工作人员”出面与被告谈的，基于上述原因，被告有理由相信“某工作人员”是代表原告的名义与其实施的职务行为，因此“某工作人员”签订合同的行为构成表见代理，故对原告要求解除原、被告之间的不定期租赁合同的诉讼请求本院不予支持。

2.第三人与被告之间的合同是否有效?第三人的诉讼请求是否应予支持?在本案中原告与第三人均主张诉争房的租金及房屋使用权，对此原告在庭审当中陈述原告与第三人之间起草的合同先于原告与被告之间的约定，但对此原告与第三人均未提交任何证据予以证明，且诉争房的所有权人系原告，由原告提交的房屋产权证予以佐证，故本院认为第三人既不是房屋所有权人又不能证明诉争房的使用权人为第三人加之根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定本案中原告与被告之间的收据当中載明的租期10年未到合同未解除情况下，第三人与被告签订的合同关系属无效合同关系，故第三人主张解除第三人与被告之间的不定期租货合同;被告向第三人支付租金36000元(2018年1月1日计算至2018年9月30日)；被告立即搬离租赁房屋的诉讼请求本院均不予支持。

3.原告要求支付的租金被告应否支付?当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告要求被告支付2018年1月1日至2018年7月15日期间的租金32500元，对此被告也予以认可，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。至于原告诉称，被告未按时缴纳租金构成违约，对此原告与被告签订的合同期限为10年，合同当中双方未约定租金缴纳时间，且之前原告及第三人向被告出具的收据当中显示缴纳租金的时间是随机性的录音资料也能证明被告及另案被告向原告及第三人沟通缴纳租金事宜的事实，根据《合同法》相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告之后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同，本案中原告未经催缴租金的过程，而被告提交的证据录音资料能够证明曾向原告及第三人沟通缴纳租金的事宜，故对此陈述本院不予确认。

第二，原合同约定的租期10年远未到期。第三，答辩人已向被答辩人支付了10年期间的房屋转让费11万元。最后，答辩人在被答辯人的允许下，前期对门面房进行了装修装饰购买设施设备，仅装修费用便近3万元。

被答辯人、第三人某大酒店的行为严重违背了社会公平正义原则，严重违反了诚实信用原则，系无效法律行为。

从公平合理的角度出发，即使被告逾期支付租金，但尚不构成根本违约，且被告收到原告起诉状后多次表示自己愿意支付租金，双方应当继续履行合同。