律师代理某社区参与某公司诉其租赁合同纠纷一审案

2017年初，某公司与某社区协商，某社区将位于常德市武陵区洞庭大道与紫缘路交汇处的办公楼和房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给甲公司，由某公司支付租金。某公司于2017年1月17日通过银行转账的方式向案外人黄某支付租房定金30万元，某社区出具了定金《收条》，后某社区将案涉房屋交付给某公司，某公司于2017年3月对案涉房屋开始装修，并在社区办公楼5层露台外，增设二间房间和一间食堂（含厨房和就餐大堂，以下简称扩建部分）。装修完工后用于开办某国际少儿艺术中心（以下简称艺术中心），艺术中心于2018年8月开始招生营运。某公司已向某社区支付了从2017年11月至2020年6月16日的水电费。某公司以某社区未办妥消防验收为由一直未支付租金，2020年7月24日，某社区将艺术中心的大门上锁，某公司的工作人员将锁撬掉后进入大门，双方产生纠纷。

某公司向湖南省常德市公安局武陵分局永安派出所报警，派出所接警后认为应作为民事纠纷调解，双方无法通过调解达成一致，某公司遂诉至法院。某社区在收到诉状后委托律师提出反诉。

本案系房屋租赁合同纠纷，而非缔约过失责任纠纷。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。它是一种新型的责任制度，具有独特和鲜明的特点，只能产生于缔约过程之中，是对依据诚实信用原则所负的先合同义务的违反，是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任，且是一种弥补性的民事责任。

1.本案中，原、被告之间就某社区集体房屋租赁问题达成了合意，双方协商确定年租金为58万元，某社区已实际履行了交付租赁房屋的义务，某公司已实际占有和使用了租赁房屋，其行为并不属于在订立过程中发生纠纷，而是在租赁合同履行过程中发生的纠纷，故本案并非为缔约过失责任纠纷，而系租赁合同纠纷。

2.某社区出租房屋并未违反法律、法规禁止性规定，租赁合同依法有效。

根据最高法院《审理城镇房屋租赁合同司法解释》第二条的规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

本案中，原告以被告的租赁房屋没有办理消防手续，不符合公共场所的消防安全为由因而不能出租。租赁房屋只要取得了建设工程的规划许可证或者经主管部门批准建设，被告已取得由常德市规划局发的《建设用地规划许可证》以及《建设项目选址意见书》，并由武陵区财政投资评审中心出具《关于某社区服务中心新建工程结算审核的报告》，其房屋租赁合同依法有效。

3.原告的经营范围中并没有社会力量办校，其办校行为属于非法经营。

根据我国《民办教育促进法》第十八条:审批机关对批准正式设立的民办学校发给办学许可证。

代理人认为:根据原告提供的营业执照显示，其经营范围为文艺创作与表演服务;企业形象策划服务，策划创意服务;会议及展览服务，大型活动组织服务;广告制作、发布及代理服务；摄影服务;软件开发;玩具的销售。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），其中办校并不在经营范围内，原告办校是在没有获得主管机构的行政许可即开班营业，属于非法经营。

4.原告主张996357元装修投入损失和100万营业损失没有事实与法律依据。

(1)根据最高法院《审理城镇房屋租赁合同司法解释》第十条第二款规定:承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰裝修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告于2017年2月交付租赁房屋，而原告自承租房屋近三年以来，仅仅只支付了30万元的定金，直至2020年10月关门，三年期间未向被告支付任何一笔租金，其行为已构成根本违约，应承担完全的过错责任。因此，原告应自行承担其剩余装饰装修损失。

(2)被告并未将办公楼主楼的五楼出租给原告，原告也未提交任何证据证明其与被告就牯牛岗办公楼主楼的五楼达成合意，原告私自对其装饰装修，湖南某资产评估有限责任公司具的《资产评估司法鉴定意见书》[湘德源[2021]评鉴字第8号]将原告私自搭建的五楼厨房违章建筑以及未形成附合的空调部分计算至装修残值中，依据鉴定的分项计算，其价值为424092.27元，应当将上述价值在996357元中予以扣减。

(3)根据《民诉法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张要求被告支付其100万元营业损失，但直至本案庭审结束，原告未提交任何证据证明该100万元的组成及计算方式，其应承担举证不能的不利后果。

5.原告应将租赁期间添置的未形成附合物的财物自行移走，其诉请折价要求赔偿没有法律依据。

根据最高法院《审理城镇房屋租赁合同司法解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告在租赁期间自行添置的电脑、办公桌椅、厨具、电器等均未形成附合的装饰装修物，租赁合同解除后，应由原告自行拆除带走，并腾还被告租赁房屋。因此，其主张被告赔偿没有法律依据。

关于反诉部分

1.反诉原告诉请解除双方《房屋租合同》、反诉被告已当庭予以认可。

本案庭审中，针对反诉原告诉请解除房屋租赁合同问题，反诉被告当庭予以同意，至此，就解除租赁合同已无争议。

2.反诉原告诉请反诉被告支付欠付租金1741871元，欠水电费4830元，合计1746701元，应予支持。

本案中，依据反诉原告申请，贵院委托湖南某土地房地产评估有限公司对案涉房屋租金进行司法鉴定，该鉴定机构出具了《房地产估价报告》[湘求是房评报字[2021第007号]。该报告的估价结果为2017年10月1日至2020年9月30日止的涉案租赁房屋总租金为2041871元，减去反诉被告已支付的30万元定金，其尚欠反诉原告租金1741871元，同时，反诉被告欠缴其租赁期间的水电费4830元。反诉原告作为居民自治组织，其资产属于集体所有，反诉被告的行为侵害了反诉原告集体财产权益，因此，反诉原告的诉请应予支持。

3.反诉被告在30日内将租赁房屋恢复原状并返还给反诉原告应予支持。

结合本案实际，双方均同意解除租赁合同，依据最高法院《审理城镇房屋租赁合同司法解释》的规定:合同解除的，承租人应当恢复原状，腾还租赁房屋。

综合上述，原告诉请的赔偿损失没有事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。反诉原告诉请其支付房屋租赁及欠缴的水电费事实清楚，证据充分，依法应予支持。

2.被告（我方当事人）向原告补偿装饰装修损失；

3.原告取回教学一体电脑5台、办公桌椅、厨具、电器并腾空房屋，折除5层露台扩建部分；

4.原告向被告(我方当事人)支付租金;

5.驳回双方其他诉讼请求。

一、本案属于缔约过失责任纠纷还是房屋租赁合同纠纷

缔约过失责任是指在合同缔结过程中方当事人违背诚实信用原则，不履行相关先合同义务，其应对相对人因此所受损失承担赔偿责任，缔约过失责任的请求权基础为合同不成立或合同成立后被确认无效或被撤销。本案中双方对房屋租赁达成一致，虽未签订书面合同，但某社区已向某公司交付了案涉房屋，某公司也已实际使用房屋，房屋租赁合同已成立并实际履行，双方在履行合同过程中产生的争议为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条已限定了房屋租赁合同无效的范围，本案中，某社区对案涉房屋已取得建设工程规划许可证。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，属于对房屋使用条件的规定，根据《解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，本案中即使存在某公司所诉称的案涉房屋未经消防验收的情形，并不必然导致租赁合同无效，如未经消防验收影响某公司使用案涉房屋，某公司可行使合同解除权，故本案也不存在合同无效或被撤销的情形。

二、租赁合同是否应当解除及双方损失如何承担

关于租赁合同是否应当解除，根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，某公司未交付租金，其违约行为导致某社区出租房屋的合同目的无法实现，某社区要求解除房屋租赁合同，某公司在答辩时亦表示同意，本院予以确认。综上，因原告违约在先，故对其要求双倍返还定金的诉求不予支持，其要求被告赔偿装饰装修损失亦不予支持，但被告同意利用除扩建部分的装饰装修，故判决被告对原告的装饰装修进行适当补偿，对于违规扩建的部分原告自行拆除。未形成附和的装饰装修，原告可以取回。驳回原告其他的诉讼请求。对于被告的反诉请求，法院支持了2017年10月1日至2020年7月24日的租金请求，驳回了被告反诉的其他请求。

（一）发生的时间不同。缔约上过失责任发生在合同缔结阶段，违约责任则发生在合同有效成立之后。

（二）性质不同。缔约上过失责任是一种法定的损害赔偿责任，其目的是解决没有合同关系的情况下因一方的过错而造成另一方信赖利益损失的问题;违约责任则可以由当事人自行约定，如当事人可以约定违约金、损害赔偿金的计算方法和数额等。

（三）赔偿范围不同。缔约上过失责任赔偿当事人的信赖利益损失，以求回复到先前的状态;违约责任则赔偿当事人的期待利益损失，目的在于达到犹如合同全部履行的状态;在具体的责任形式上，缔约上过失责任表现为单一的损害赔偿责任，而违约责任则表现为支付违约金、赔偿损失和实际履行等。

（四）损害赔偿的限度不同。基于违约责任而产生的损失赔偿原则上不能超过违反合同的一方在订立合同时应当预见到的因违约所可能造成的损失;在缔约上过失责任中则不存在这样的限制性规定。

二、合同解除后有关租赁合同中装饰装修未约定部分的处理问题，彰显法官专业度和法律的严肃性

根据最高法院《审理城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

本案中，原被告双方未签订书面《租赁合同》，双方也没有证据证明就装饰装修如何处理进行过约定，在原告构成违约在先的情况下，法院依据上述司法解释第十一条第二款的规定对原告的第二项诉讼请求不予支持。

近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。建议大家在发生租赁关系时一定要签订书面租赁合同，否则就会出现举证不能的问题。本案虽然支持了原、被告的部分诉讼请求，但这是以鉴定意见为依据，鉴定不仅耗时长，还会出现和实际情况相差较大的情况。根据《民法典》的规定，租赁期限在六个月以上的，应当订立书面租赁合同。因此，在日后租赁房屋的过程中，双方应当签订详细规范的书面租赁合同，约定的期间届满后，若要继续租赁房屋，双方应当及时续签书面租赁合同，以便发生纠纷时，双方有据可依。