律师代理某地产公司参与徐某诉其和胡某某返还原物纠纷一审、二审案

吴某某原系某地产项目一、二期的材料商。当时为开发该地产项目三期，某地产公司于2009年将本案房屋抵给吴某某充作一部分预付材料款。后来三期项目一直没开发起来，吴某某也没供材料，地产公司便开始催促吴某某补齐房款。2019年1月，在地产公司反复催促下，吴某某带徐某过来，由徐某按09年的抵账价格401,191元补交房款，并在地产公司内部将房屋从吴某某更名至徐某，当时地产公司已告知徐某自行接收房屋，与开发商无关。之后，地产公司与徐某签订商品房买卖合同，使徐某成功办理了不动产证。徐某取得不动产证后，因房屋已被胡某某实际入住，便于2019年2月起诉了胡某某，要求其返还房屋，并承担房屋使用费。

胡某某庭审时自述，张某欠胡某某120万钢材款，2016年1月29日双方签订《协议书》，约定张某在2016年2月1日前不能偿还欠款，本案房屋作价60万元抵账给胡某某，余款在2016年2月15日前结清。当时，胡某某查看了物业入住记录有张某、张某某的名字，水、电等缴费凭证上有张某的名字，因此认定房屋为张某所有。后因找不到张某，胡某某于2017年从该房屋租客徐某1的手中收回房屋，并一直实际居住。胡某某认为是徐某与地产公司恶意串通办理了不动产证，侵害了胡某某对房屋的权利，房屋应归胡某某所有。

一审法院判决胡某某将房屋返还给徐某，并承担从起诉时至交付房屋之日止的使用费。胡某某不服上诉后，二审法院维持了一审判决。

一、吴某某对涉案房屋负有补齐房款的义务，其对房屋只享有占有使用的权利，不享有房屋的所有权。吴某某在未补齐房款的情况下，无论其向谁转让房屋均属于无权处分，地产公司都有权解除与吴某某的房屋买卖关系，收回房屋

2009年为开发某地产项目三期，地产公司将案涉房屋预付给吴某某向其购买材料，并于2009年3月将房屋交付给吴某某。同时在2009年3月2日，吴某某为地产公司出具的《担保函（欠条）》上明确吴某某尚欠地产公司401,191元房款，吴某某不补齐房款，地产公司有权收回房屋。因此，在吴某某未实际支付对价且该房屋未办理转移登记的前提下，其仅是在事实上对房屋行使占有、使用的权利。吴某某尚未进入后续可取得房屋所有权的阶段。房屋在该阶段登记在地产公司名下，仍归地产公司所有。之后某地产三期项目未实际开发，吴某某也没有以提供材料的方式补齐房款，因此吴某某需以现金形式向地产公司补齐房款。

2019年1月，在地产公司反复催促下，吴某某带徐某过来，补交了吴某某09年时的房屋欠款401,191元。因徐某是替吴某某履行付款义务，所以交款的法律后果是吴某某完成了支付对价的义务。此时，吴某某对房屋的权属才开始享有处分权，有权转让房屋。

二、本案房屋是吴某某卖给徐某的，地产公司并未与徐某形成房屋买卖关系

1.2019年1月，吴某某带徐某补交房屋欠款后，吴某某对房屋权属已经享有处分权。地产公司是按照吴某某与徐某的申请，办理了内部房屋更名手续，将房屋由吴某某转让给徐某。

2.在《房屋变更审批单》中，从“客户姓名”、“变更后姓名”、“事由”、“变更后确认”四栏中可以看出，吴某某、徐某共同申请办理房屋转让更名，房屋由吴某某转让给徐某，徐某自行接收房屋与开发商无关。因此，徐某清楚知晓房屋是从吴某某处购买，至于地产公司与徐某的商品房买卖合同，仅是为了办理更名手续的需要，为形式上的合同，不代表双方建立了实质买卖关系。

3.若是地产公司向徐某新售房屋，则会按19年的市场价格执行，是不会选择09年的抵账价格的。

三、本案中，胡某某主张的其可以取得房屋所有权的依据均不能成立。

1.2009年张某办理房屋入住的物业手续及水电费等收据，均只能证明张某曾入住房屋，但该组证据不是证明房屋权属的有效证据，不能对抗不动产登记证书。

2.在张某未出庭核对的情况下，无法核实张某与胡某某之间的欠款真实性及还款情况，以及张某与胡某某之间协议书的内容及签字的真实性。

3.从该协议书上看，笔迹粗细只有“协议书”、“今有张某欠胡某某人民币壹佰贰拾万元整”、落款签字“张某”是一个笔写的。其余内容笔痕较轻，像是用另一个笔补写的。补写部分“张某”都写错成了“张某1”，显然不会是张某补写。该协议书的真实性严重存疑。

4.补写部分有还不上款，以房抵债的内容，按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。

5.胡某某自述是从租客徐某1手中取得房屋，因此无法证实胡某某接手房屋是出于张某的意愿。

6.胡某某自述的取得房屋的流转方式未能形成闭环，未能追及吴某某或地产公司。因此其房屋来源不清，不能证明来源合法。

综上所述，二审法院认为，胡某某上诉请求不成立，驳回其上诉，维持一审判决。

本案中，房屋买卖关系是办理房屋转移登记的基础。无论是徐某还是胡某某，其都是基于买卖关系而要求享有房屋所有权。但买卖关系债权，债的性质不分大小和先后，仅具有对内约束力，不具有对外效力，所以先行办理不动产登记的徐某则更具优势。最终徐某依据不动产登记公示的物权效力，排除了胡某某的对房屋的无权占有。至于胡某某的损失，其可以基于合同的相对性向张某主张。

二、关于以房抵债协议的效力

以房抵债协议在不同的形式下产生不同的效力。对于在债务履行期届满后达成的以房抵债协议，法院持谨慎态度，要重点考察是否侵害他人合法权益等情形，否则不能支持。对于在债务履行期届满前达成的以房抵债协议，则只能依据原债权债务关系提起诉讼，不支持以物抵债。对于让与担保形式的以房抵债协议，到期没有清偿债务财产归债权人所有的约定应无效，即使已完成所有权转移登记法院也不支持。

本案中，胡某某与张某在2016年1月29日协议约定，若张某在2016年2月1日前不能偿还欠款，则房屋作价60万元抵账给胡某某。我们认为从形式上看是让与担保，到期没有清偿债务财产归债权人所有的约定应无效。

对已办理不动产权登记的房屋，购房者应核实不动产证，查明房主，必要时也可到主管不动产权登记的行政部门核实登记的情况。并且直接与登记房主签订《商品房买卖合同》，避免与二房主、三房主签订买卖协议、抵账协议，以免合同的相对性无法约束登记房主。

此外，无论以上那种购买方式，购房者都应对房屋现状进行实际了解，避免陷入纠纷。入住后，也要即时办理不动产权登记，产生房屋物权的公示效力，使购房者成为法律意义上的房屋所有权人。