律师代理某区国有土地上房屋征收与补偿办公室作为第三人参与倪某诉王某继承纠纷案

2002年1月28日，原告父亲倪某成（甲方）与被告王某(乙方)、见证方城南职介所签署《协议书》。该协议书约定：1、甲方自愿将常德市粮食机械厂西区宿舍第XX栋X层A-XXX号本人住房一套（建筑面积49.73 ㎡）出售给省渔业机械厂王某；2、因甲方房屋产权不全（只有70%)，甲方有协助乙方办齐全额产权（100%）并提供过户手续的义务和责任(提供出相应合法有效的原始房产依据),其所办房产过户手续费用一切由乙方负责；3、双方决定买卖后，甲方将房屋及房产有关的原件(房产证、合同书)交给乙方，乙方将购房款（16300元）交给甲方，即交易成功。甲方必须交清原欠水、电费用；4.甲乙双方房屋交易属双方自愿，其他人无权干涉。交易一旦成功，任何一方不得以任何理由收回或退回房屋，否则，违约方应赔偿对方一倍成交额的经济损失；5、此房屋交易由城南职介所提供中介服务，双方特指定由城南职介所做中间见证人。房屋买卖中介费由甲方承担；6、房屋在未过户之前，甲方在政策允许范围内，有义务向乙方提供一切方便；7、补充。该协议末端甲乙双方均有签名，常德市城南职业介绍所加盖了印章。同日，倪某出具证明，内容为：倪某代倪某成收到王某购房款（产权70%)，壹万陆千肆佰元整（包括水表立户、电表立户、其中我以（应为“已”）给我父亲壹万壹仟元整)。注王某补办30%产权费用及其它费用（包括中介费)，售房方均不负责。落款：（倪某代倪某成签字）倪某。

2002年3月，倪某成因病去世。

2020年7月20日，案涉房屋被常德市某区人民政府列为房屋征收范围。因为王某持有案涉房屋的房屋产权证原件，且实际占有案涉房屋，常德市某区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室经过入户调查后，公示王某为案涉房屋的实际所有人、倪某成为案涉房屋的被征收人。

2020年10月21日，倪某以案涉“协议书”自始无效，要求继承父亲倪某成的遗产为由诉至法院，要求判如所请。

2020年11月16日，倪某以案涉“协议书”中“倪某成”的签名不是“倪某”所签,以及案涉“证明”全文不是“倪某”所写，向法院提出笔迹鉴定申请。因倪某未按时提交鉴定所需样本字迹材料，法院不予委托鉴定。

2021年4月2日，倪某向法院提交“关于对被告提交书证申请鉴定的申请书”以及“恳求对下列事项作司法鉴定的申请书”，因倪某未在人民法院指定期间内提出，法院不予准许。

我们了解到，倪某成的妻子先于倪某成死亡、倪某系倪某成独子；案涉房屋现已灭籍。另了解到，1993年9月25日，倪某成（乙方）与案外人湖南省常德粮食机械厂(甲方)签署了《公有住房优惠出售合同书》该合同书约定:1、甲方出售给乙方的房屋座落在某区人民东街两号XX栋X层A-XXX号（实测建筑面积42.30平方米)。房价总额4186元；2、乙方购房后可以继承，三年后需出售的必须经甲方同意到房产交易市场出售。售房收入扣除有关税费后其增值部分，80%归乙方所有，20%归甲方所有；3、乙方因调离、辞职或者其它原因离开我厂，所购住房应退回我厂重新分配。购房款由甲方退回并付银行活期利息；4、三年后乙方需出售住房的，只能按市场价售给甲方。该合同末端倪某成签名，湖南省常德粮食机械厂与常德市房改办加盖了公章。2000年11月29日，倪某成获得案涉房屋的房屋产权证，该房屋产权证登记的房屋所有权人为倪某成,房屋建筑面积为49.73平方米。附记：房改售房（产权比例为：70%)。

二、常德市某区人民政府已依法作出征收决定，涉案房屋在征收范围内。2020年7月30日，常德市某区人民政府作出《常德市某区人民政府关于城东片区部粮机宿舍及周边地块棚户区改造项目C地块（即部粮机西区宿舍）房屋征收的决定》（常X征决〔2020〕17号），本案涉案房屋在征收范围内。

三、区征收办依据征收程序认定被告王某是涉案房屋70%产权的实际所有人，王某已在《征收补偿协议》上签字，但是协议未成立。2020年7月20日，区征收办对常德市某区人民政府关于城东片区部粮机宿舍及周边地块棚户区改造项目C地块（即部粮机西区宿舍）入户调查结果进行了第三次公示，公示涉案房屋的所有权人为王某。2020年8月9日，王某在《房屋征收补偿协议书》上签字。并领取了提前签约奖2万元。由于涉案房屋的产权证载明的产权比例为70%，区征收办工作人员已告知被征收人需自行处理房屋产权事宜，处理完毕后才会上报审核，区征收办签字盖章后，合同才成立，目前该协议尚未成立。

综上，请求法院准许区征收办退出该诉讼。

2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，倪某关于案涉房屋系其父亲倪某成向王某父亲借款后，应王某父亲要求借给王某父亲居住，后被王某采取欺骗手段骗走房屋产权证的主张，以及倪某关于案涉“协议书”、“证明”系虚假签名的主张，因倪某未向法院提交有效的证据证明，法院不予采纳。

3、案涉房屋系房改房，系指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权的居住用房。从证据来看，倪某成不仅对案涉房屋只享有70%的产权比例，而且案涉“协议书”还违背了倪某成和单位湖南省常德粮食机械厂签订的《公有住宅优惠出售合同书》关于“乙方购房后可以继承，三年后需出售的必须经甲方同意到房产交易市场出售。售房收入扣除有关税费后其增值部分，80%归乙方所有，20%归甲方所有”的规定。故王某与倪某成签订的案涉房屋买卖的“协议书”即使是双方真实意思的表示，但由于该“协议书”侵害了对案涉房屋享有30%产权比例的房屋共有人原湖南省常德粮食机械厂的合法权益，违背了公序良俗，房屋买卖合同归于无效。对此，原被告双方均有过错。王某因无效合同取得的财产应予返还。因为案涉房屋已经被征收，王某实际上已经丧失了对案涉房屋的支配权，客观上已无法返还，故可依法按照对应的拆迁补偿款折价补偿。鉴于倪某成明知案涉房屋无权处分，仍与王某订立协议其较王某有较大的过错，应承担较多过错责任。倪某成、倪某在收取王某的16300元房款（不含100元中介费）后,又在无有效证据支持的情形下，以“协议书”、“证明”签名虚假为由主张房屋权利，有违诚实信用的原则，其应对王某的信赖利益损失承担主要责任。原被告双方均应按各自过错承担相应责任。

根据《民事诉讼法》第五十六条可知民事诉讼第三人是指对当事人之间的诉讼标的有权主张独立请求权的人，或者虽然没有独立请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，因而参加到他人之间正在进行的诉讼中去的人。根据是否享有独立请求权可分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。

二、区征收办是否为本案适格第三人？本案倪某和王某因继承纠纷诉至法院，涉案房屋因在区人民政府作出的《常德市某区人民政府关于城东片区部粮机宿舍及周边地块棚户区改造项目C地块（即部粮机西区宿舍）房屋征收的决定》的征收范围内，区征收办是本征收项目的房屋征收部门，原告将区征收办列为第三人。事实上，区征收办在国有土地上房屋征收项目里征收涉案房屋是在履行其征收职责，且最终判决结果不管将涉案房屋权属判给原被告哪一方，对区征收办实施房屋征收程序并不会产生实质影响，也不会产生民事法律上的利害关系。综上，我们认为区征收办并非本案适格第三人。

建议在确定诉讼当事人时考虑是否存在第三人，属于哪种类型的第三人。第一、我们可以从第三人特征入手：1、参加到他人正在进行的诉讼中；2、第三人在诉讼中具有独立的诉讼地位；3、第三人是与案件有利害关系的人。主要包括两种情形：a、原告和被告争议的诉讼标的，使该第三人的利益受到侵害；b、法院对本诉的处理结果可能会对第三人产生有利或不利的影响。第二、我们也可以思考案涉其他相关人是否为本案第三人，例如代位权诉讼的债务人、房屋转租纠纷的次承租人、股东提起解散公司之诉的其他股东或者有关利害关系人等等。