2007年4月2日，青羊国土分局作为征地拆迁安置单位，与邓某作为被征地拆迁安置对象签订《征地拆迁现房安置协议书》，约定：青羊国土分局拆除邓某位于文家街某村某组的住宅，以现房安置的形式安置邓某。拆除的住房内实住人口为邓某甲（邓某女儿）、阳某（邓某甲女儿）、邓某、杨某（妻子），青羊国土分局以X路X号X栋X单元X号3楼（办证面积76.27平方米）和X栋X单元X号5楼（办证面积76.27平方米）房屋安置邓某甲、阳某、邓某、杨某。
2007年6月19日，原青羊某公司与邓某签订《房屋购销合同》约定：邓某同意以270758元的价格将X路X号X栋X单元X号3楼房屋出售给原青羊某公司，合同签订后，青羊某公司一次性支付邓某260758元，剩余1 万元待房屋产权过户后支付给邓某。成交后，房屋一切权利全部转到原青羊某公司所有。双方签字盖章生效后不得以任何方式推翻协议。《征地拆迁现房安置协议书》原件由邓某保存，邓某有义务协助原青羊某公司办理该房屋的过户手续。2007年6月21日，原青羊某公司支付邓某260758元，并收到邓某开具的收到原青羊某公司支付的X路X号X栋X单元X号3楼房屋购房款260758元的领条。
2007年7月14日，原青羊某公司与杨某甲（案外人）签订《房屋拆除安置协议书》，约定原青羊某公司拆除杨某甲所有的X村X社房屋后，以X路X号X栋X单元X号3楼房屋的房屋对杨某进行安置。
2009年6月11日原青羊某公司经登记更名为成都市某有限公司，2009年6月23日成都市青羊区国有资产监督管理办公室作出批复同意青羊某公司吸收合并成都市某有限公司。2012年7月26日，案涉房屋取得产权证，载明邓某甲、阳某、邓某、杨某以共同共有的方式所有该房屋。
但邓某等四人一直未按照合同约定办理产权过户。我所律师受青羊某公司委托，向法院提起诉讼，要求邓某甲、阳某、邓某、杨某履行合同。一审法院认定《房屋购销合同》合法有效，青羊某公司按合同约定向邓某支付了首付款，邓某应当履行办理房屋过户的义务并承担违约责任。
一、邓某甲、阳某、邓某、杨某是本案适格被告
《房屋购销合同》虽然邓某甲、阳某、杨某未签字，但是在当时征地拆迁安置时是由邓某代表家庭成员与青羊区国土局签订拆迁安置合同，之后邓某与青羊某公司签订了《房屋购销合同》，邓某领取了房款并且由案外人长期实际占有、使用案涉房屋，邓某的行为已经形成表见代理，除邓某甲外，邓某、阳某、杨某均对一审判决未提出上诉，实际是认可邓某的代理行为，邓某甲、阳某、邓某、杨某是本案适格被告。
二、《房屋购销合同》是有效合同
1、邓某甲提出房屋转让应当经人民政府批准，《房屋购销合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定，因此主张合同无效。
《房屋购销合同》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定；其次根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，以划拨形式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批并不等于划拨土地上的房地产时是不能转让的。事实上划拨土地上的房屋转让只需办理划拨转出让手续并缴纳土地出让金即可。
2、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，邓某甲主张房屋买卖合同因无权处分而无效也不能得到支持。
三、案涉房屋现登记在邓某甲、阳某、邓某、杨某四人名下并不能否定邓某的表见代理行为
按照《成都市征地补偿安置办法》78号令第二十二条：依法批准的征用土地方案公告之日，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置。邓某与青羊区国土局签订拆迁安置合同，约定安置人口（即农转非人员）4人，确定两套73.16平方米的安置房屋，按每人35平计算，邓某共计支付房屋面积补差款3792元。邓某代表其家庭成员签订安置协议并补交房屋面积补差款，足以让青羊某公司相信邓某具有代理权。案涉房屋现登记在邓某甲、阳某、邓某、杨某四人名下，并不能否定邓某代表家庭成员签订合同形成表见代理的事实。并且案涉房屋是既可以登记在全部家庭成员名下也可以仅登记在邓某、杨某夫妻名下，案涉房屋登记在哪些人名下并不能成为无权处分的理由。
四、青羊某公司在与邓某签订《房屋购销合同》后支付了购房款，系善意且支付了合理的对价，未侵犯了阳某作为未成年人的权益，未违反《民法通则》《未成年人保护法》的强制性规定
1、邓某甲主张邓某是在被胁迫的情形下签订合同，邓某亦否认自己在领条上签字，并声称自己只收到22.9万元，但对于上述主张邓某甲并未有证据加以证明，且经对建设银行现金支票存根和领条进行司法鉴定，均系邓某签字捺印。青羊某公司购房后支付房款事实清楚、证据充分，青羊某公司系善意且支付了合理的对价。
2、《房屋购销合同》作为有对价的合同，青羊某公司已经支付了购房款，邓某领取了房款，邓某签订合同接受房款已形成表见代理，阳某的权益并未受到侵犯，并无违反法律、行政法规强制性规定之处。
五、案涉房屋已经出售给他人的事实上诉人事后也实际予以认可
邓某自2007年出售房屋后并未在案涉房屋内居住，青羊某公司与案外人签订《房屋拆除安置协议书》后将该房屋补偿安置给案外人居住至今。邓某代表家庭成员取得的两套房屋在同一栋同一单元，邓某甲作为出租方将5楼的房屋长期对外出租，其对3楼的房屋情况已出卖的事实早已知晓，其在长达十多年的时间并未提出异议，证明邓某甲对房屋转让的知晓且以默许的方式在事后同意房屋转让，并且其家庭内部实际是达成了案涉房屋归邓某、杨某，5楼房屋归邓某甲母子的约定。故其主张未经同意的说法不能成立。
六、根据《房屋购销合同》约定，邓某甲应当履行房屋过户义务并承担违约责任
青羊某公司在签订合同后履行了合同约定支付了260758元，因邓某甲拒绝履行房屋过户义务，其行为构成违约，应当按照合同承担违约责任及履行房屋过户的义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干解释二》第14条已将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》四十四条、四十五条均属于管理型强制性规定，是否有效应当由人民法院根据具体情形认定合同效力。
而本案特殊性在于，我方当事人早已按照合同约定支付了购房款，系合理的对价，而邓某甲对于案涉房屋出卖的事实早已知晓，在长达十多年的时间并未提出任何异议，邓某甲作为阳某的监护人，也未对房屋出卖提出异议，案外人已在案涉房屋生活十多年，现在要求其案外人腾退房屋已经严重违背诚实信用原则。
因此，法院认为《房屋购销合同》有效，邓某甲等应当履行合同约定。
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