律师代理崔甲诉某公司房屋买卖合同纠纷一审案

2007年10月20日,崔甲与某公司淮北分公司（以下简称某公司）签订认购协议,主要内容:崔甲向某公司购买坐落于淮北市某地的房屋,建筑面积15.8平方米,13724元/平方米,计216835元,2007年10月8日支付定金4万元,余款176835元于2007年10月20日前付清,房屋用途为商业。协议落款处“出卖人”栏加盖某公司淮北分公司公章,“法定代表人或授权代理人”栏加盖程某的私章,崔甲在“买受人”栏签名。签订认购协议书时,崔甲与某公司口头订立租赁合同,由某公司承租涉案商铺并转租出去,按照年回报率8%支付崔甲租金,并从购房款中扣除前三年租金,2007年10月8日、10月20日,崔甲分别支付程某15000元、201835元,上述款项系折抵三年租金收益后的价款。2008年10月27日,淮北市某经营管理有限公司（甲方，以下简称乙公司）与某公司（乙方）、程某（丙方）签订协议书,主要内容:淮北市某综合楼为甲方自筹资金对原旧楼进行改建的项目，乙方负责承建,乙方通过内部承包的方式将工程交由丙方具体施工:施工过程中,甲方分期支付200万元工程款后,没能按照工程进度及时支付工程款,经甲、乙、丙三方协商,之后工程款由丙方垫付,工程完工后,甲方应按甲乙双方于2007年5月25日签订的补充协议约定,在两个月内付清丙方垫付的工程款:2007年12月底,某综合楼竣工并交付使用,于2008年6月经验收合格,自2007年5月25日至工程完工期间,甲方又先后支付丙方100万元,总计支付工程款300万元;该工程的价款共计1278.86万元,甲方已支付丙方300万元,余款无力支付,甲、乙、丙三方同意按补充协议的约定,用淮北市某综合楼第二三层房产抵偿欠丙方的工程款978.86万元,并办理产权过户手续之后,乙公司协助程某办理了产权过户登记手续。在办理房地产权登记时,崔甲所购房屋编号变更为266号,实测建筑面积为17.16平方米。后程某将涉案房屋出租给他人使用,2011年1月13日程某扣除超出的房屋面积款项后支付崔甲11412元房款,2012年1月17日.2013年7月4日分别按照总房款8%标准支付崔甲租赁费2825元,2014年双方约定年租赁费按照总房款10%支付,2014年3月8日、9月19日程某分别支付崔甲14266元,合计28532元,2015年1月1日之后经崔甲向程某催要,程某未再支付租金。期间崔甲曾与程某交涉退房事宜等,2012年6月4日,程某将涉案房屋抵押给他人,2016年7月20日注销抵押,2016年7月28日,程某将涉案房屋从其名下转移登记在他人名下,致纠纷发生。

1.最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。认购协议应当认定为商品房买卖合同。

2.依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3.经查明,某公司于2006年7月26日在淮北市工商行政管理局注册成立某公司淮北分公司。2010年6月21日,某公司因为淮北供销大厦项目完成,依法注销淮北分公司。依据法律规定,分公司注销后,其债务应当由设立该分公司的某公司承担责任。

4、驳回原告崔甲的其他诉讼请求。

关于租赁合同的相对方,买受人与程某商谈整体返租和办理交付房款事项均是在同时进行,且是口头约定,虽某公司淮北分公司未书面委托程某办理承租涉案房屋事项,但根据签订认购协议书时的签章情况,崔甲有理由相信程某系某公司淮北分公司的代表人或委托代理人,是某公司淮北分公司承租其房屋。根据法律规定,程某承租涉案房屋的行为构成表见代理,其代理行为对有效,某公司淮北分公司系租赁合同的相对方。同时,程某实际承租了房屋,应与某公司共同承担租赁合同的义务。

关于是否应解除认购协议,某公司淮北分公司、程某负有转移房屋登记的义务,但程某于2016年7月28日将涉案房屋转让给他人,造成商品房买卖合同无法继续履行,崔甲请求解除商品房买卖合同,符合法律规定,应予支持关于房屋价款返还及租赁费支付,因程某于2016年7月28日始将房屋转让给他人,致使合同不能履行,导致合同解除,程某,某公司淮北分公司应全部返还购房款,因购房款包括预先折抵的三年租赁费用,故返还的购房款应包括该三年的租赁费用,根据程某支付租赁费的情况,总房款应为22825元+8%=285312.5元,在2016年7月28日之前,程某实际承租了涉案房屋,故某公司淮北分公司、程某应按照原约定年10%支付租赁费至2016年7月28日,合计19个月共计为45164.97元,因某公司淮北分公司、程某须支付租赁费至2016年7月28日,故2016年7月28日之前,崔甲并未因解除商品房买卖合同而遭受损失，崔甲请求支付房款一倍的赔偿金,经查,程某取得涉案房地产权后,并未为崔甲办理转移登记,并于2012年将房产抵押给第三人,并于2016年注销抵押后将房款转让给第三人,崔甲请求支付赔偿金,符合法律规定,但程某于2008年取得涉案房屋产权后,崔甲因与程某交涉退房事宜等原因直至2016年7月28日程某将涉案房屋转移登记至他人名下前,均未向程某主张变更登记,故涉案房屋未能过户并最终被程某抵押、转让给第三人并非仅程某之单方过错。
   关于诉讼时效,双方在签订认购协议时并未约定办理房屋登记的时间,至2016年7月才发生致使认购协议不能履行的事由,关于解除合同并要求返还购房款本息、赔偿房款一倍以内赔偿金的诉讼时效并未经过;双方口头约定返租房屋后,程某一直按约定履行至2014年12月,后崔甲一直向程某主张租赁费。关于请求租赁费的诉讼时效亦未经过。

关于崔乙的责任承担,因崔乙接收房款系受程某指派的职务行为,与崔甲之间并未建立合同关系,故崔甲请求崔乙承担责任,无事实依据。

另外签署合同尽量形成书面形式，口头合同固然有效，但若发生纠纷，对自己非常不利，一方面证明难度大，另一方面也可以防止对方出尔反尔；还有就是在自己的权利受到侵害时要及时拿起法律武器捍卫自己的权益，否则过了诉讼时效，法律也难以维护你的权益。