律师代理李某某诉某房地产公司商品房销售合同纠纷一审、二审案

律师代理李某某诉某房地产公司商品房销售合同纠纷一审、二审案

【案情简介】

    原告李某某于2008年1月向长沙市某房地产开发公司购得商品房一套，某房地产开发公司向李某某出具《出让书》，《出让书》对房屋位置、面积、单价作了约定；李某某分别于2008年3月和2008年5月向某房地产开发公司支付房屋全款160万元，2010年李某某实际入住该房屋十余年。

    2008年8月，某房地产开发公司与孙某某签订上述李某某房屋《长沙市商品房买卖合同》，并办理合同备案、网签、预告登记；为获取按揭贷款，孙某某与中国银行某某支行签订《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，并为中国银行某某支行办理抵押预告登记，中国银行某某支行发放贷款140余万元。

    十余年后，李某某为取得房产证，遂酿成诉讼。该案件中代理律师通过两个诉讼，法院先判决办理孙某某在涉案房屋上的合同备案、网签、预告登记注销手续，后判决办理中国银行某某支行在涉案房屋上的抵押预告登记注销手续，某房地产开发公司为李某某办理不动产登记证书。

【代理意见】

    律师代理李某某发表如下代理意见：

    案一代理意见：

    作为原告代理人，现根据相关事实及法律依据发表如下代理意见：

    一、原告李某某是长沙市天心区X路X号X大厦1801号房屋的实际买受人，其与某房地产开发公司签订的合同合法有效，依约支付了全部房屋价款，被告将房屋交付给了原告，原告合法占有、使用该房屋近十年，原告应属该房屋的所有权人，某房地产开发公司应当将不动产权利证书登记至原告名下。

    1.双方签署的《出让书》约定明确具体，系双方买卖房屋的真实意思表示。

    2008年1月1日，某房地产开发公司与李某某签订《出让书》，约定将X大厦X别墅（即本案争议房屋1801号房）出售给李某某，《出让书》对商品房买卖主要内容（买卖双方当事人名称、房屋位置、单价、面积、面积差异处理方式等）进行了明确约定，双方意思表示一致，合同成立且有效。

    2.合同签署后，双方已经依约实际履行合同义务，原告支付了全部房屋价款，被告将房屋交付给原告使用近十年。

    合同签订后，李某某积极履行了合同义务，2008年3月9日，李某某向某房地产开发公司支付购房款70万元；2008年5月11日，李某某向某房地产开发公司支付购房款90万元，李某某支付了全部购房款160万元，履行完毕全部合同义务。 某房地产开发公司在房屋建成后，将1801号房屋交付李某某，李某某收到房屋后，对房屋进行了装修，并实际入住，在该房屋内生活近十年，李某某合法占有该房屋。

    3.本案不存在导致原、被告签署的合同无效的事由。

    首先，本案合同不存在违反效力性禁止规范的情形。

    依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，故不能仅以违反管理性强制性规定为由确定房屋买卖合同无效。

    其次，合同签署在取得预售许可证之前不是导致认定合同无效的事由。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，本案第三人中国银行某某支行以合同在签署时未取得预售许可证的理由主张合同无效的理由不能成立。

    再次，未办理预售商品房合同备案登记不是导致合同无效的事由。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

    因此，本案原告系房屋的真实买受人，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案应当依法确认房屋归原告所有，某房地产开发公司应为原告办理不动产权利登记。

    二、第三人孙某某与某房地产开发公司恶意串通签署的商品房买卖合同无效，且其预告登记已超过三个月除斥期间，某房地产开发公司、孙某某应当办理1801号房屋的买卖合同备案（预售合同号：200866081801）、买卖合同网签、预告登记的注销手续。

    1.孙某某从某房地产开发公司购买房屋并办理银行按揭贷款，系双方恶意串通骗取银行贷款的“假按揭”。

    孙某某作为某房地产开发公司员工，在明知1801号房屋已出让给李某某的前提下，某房地产开发公司法定代表人陆五一指使孙某某虚假购房向中国银行某某支行获得按揭款，预告登记在孙某某名下的XX大厦1801号房屋是通过签订购房合同，办理按揭贷款，孙某某并没有支付首付款，且中国银行某某支行的按揭贷款也是由某房地产开发公司偿还的。

    孙某某在与某房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》后，从未向某房地产开发公司主张过权利，在李某某实际入住近十年的时间里，孙某某也从未向李某某主张过权利。在中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷案、李某某提起的执行异议、执行异议之诉、中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷再审案等8个诉讼程序中，孙某某作为当事人，诉讼结果直接影响其实际权利，但孙某某均未出庭，对自己的权利毫不关心。本案追加孙某某为第三人后，经法庭合法传唤，孙某某还是拒不到庭主张其权利。上述事实也可印证孙某某不是1801号房屋的实际买受人，其只是与某房地产开发公司恶意串通，骗取中国银行某某支行按揭贷款。

    根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应当认定合同无效；某房地产开发公司为获得按揭款，与孙某某恶意串通，将已经出让给李某某的房屋再次签订商品房买卖合同应当认定无效，办理的网签、合同备案、预告登记，应予注销。

    2.孙某某因其不是真实的房屋购买人，在具备办理房屋产权登记的条件后，未申请办产权登记，其预告登记依法已失效。

    2018年3月1日，某房地产开发公司为1801号房屋办理房屋产权登记，即自2018年3月1日起，孙某某已可以办理不动产登记，但至2019年1月，孙某某并没有办理不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。孙某某未在2018年6月1日之前办理不动产登记，因此孙某某在1801号房屋的预告登记已失效。

    综上，孙某某与某房地产开发公司恶意串通，损害李某某合法权益，其商品房买卖合同无效，且孙某某未在法定期间内办理不动产登记，预告登记失效。因此，某房地产开发公司、孙某某应当将1801号房屋的买卖合同备案、买卖合同网签、预告登记办理注销手续。

    三.中国银行某某支行应当办理1801号房屋的预告抵押登记注销手续。

    1.第三人孙某某与中国银行某某支行签署的《中国银行个人住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》无效，某房地产开发公司、孙某某、中国银行某某支行应当办理1801号房屋的预告抵押登记注销手续。

    某房地产开发公司为获得中国银行某某支行按揭贷款，在商品房已出让给李某某的情况下，与孙某某串通签订《长沙市商品房买卖合同》，并指使孙某某与中国银行某某支行签订《中国银行个人住房贷款合同》《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，以欺诈方式获得中国银行某某支行按揭贷款，侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，认定双方签订的《中国银行个人住房贷款合同》《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》无效。

    2.中国银行某某支行错误办理的预告抵押登记不属于物权登记，不具有物权效力，不能对抗原告李某某对1801房屋所拥有的所有权，且长沙中院（2017）湘01民再3号判决已否认了中国银行某某支行预告抵押权的物权效力，撤销了其对1801房的优先受偿权。

    四.中国银行某某支行未对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，且与某房地产开发公司共同实施违法行为，应承担相应责任，故不能适用善意取得制度获得涉案房产的预告抵押权利。

    1.中国银行某某支行未对其主观善意进行举证。

    中国银行某某支行对该笔贷款的发放是否具有主观善意，其应承担相应的举证责任，不能认为银行只要放款就自动认为其善意，中国银行某某支行理应保存了放款时完备的贷款资料，但至今未提供相关证据，应当承担相应不利后果。

    2.判断中国银行某某支行是否具有善意，应当审查其是否遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。

    中国银行某某支行应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》《商业银行授信工作尽职指引》的相关规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。

    孙某某贷款时，属于某房地产开发公司员工，中国银行某某支行未调查落实其工作情况、收入情况、还款能力等，未履行审慎审核义务。中国银行某某支行放款时，某房地产开发公司已官司缠身，负债累累，中国银行某某支行并没有对该连带责任保证人做信用调查，客观上存在严重过失。根据（2014）天民初字第860号民事判决与（2017）湘01民再3号民事判决书查明的事实，《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》的签订时间为2008年8月27日，而办理房屋预告抵押登记的时间为2008年8月20日，这意味着中国银行某某支行在未签订抵押合同的前提下办理了抵押登记，严重违反国家金融管理制度和信贷管理秩序。

    3.中国银行某某支行未将按揭贷款发放至某房地产开发公司在《长沙市商品房买卖合同》列明的银行账户内，与某房地产开发公司共同实施违法行为。

    根据中国银行某某支行提供的证据一及证据三显示，证据一《长沙市商品房买卖合同》第五条预售款的监管，预售款应当支付至账号为43001765061052500300的账户内，而根据证据三中国银行借款借据显示，中国银行某某支行却将按揭贷款发放至账号为44417300208093001的账户内。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。中国银行某某支行违法发放按揭贷款，使某房地产开发公司所得的房屋预售款未接受监管机构监管，纵容某房地产开发公司将预售款挪作他用，属于严重的违法行为。

    4.中国银行某某支行已放弃对孙某某配偶及某房地产开发公司主张权利。

    首先，中国银行某某支行与孙某某签订《中国银行个人住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》时，孙某某已有配偶，中国银行某某支行应当将孙某某的配偶作为保证人，然而中国银行某某支行未作贷前调查，未将孙某某配偶作为保证人或共同借款人，未取得孙某某配偶的签字认可，存在严重过失。

    其次，在中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷一案中，也未将某房地产开发公司作为被告，自动放弃了自己的追索权利。本案商品房预售按揭贷款，在贷款时，某房地产开发公司未办好房屋产权登记手续，理应向贷款银行缴纳保证金并承担房屋产权手续办妥之前的阶段性连带保证责任。而中国银行某某支行在提起诉讼时，放弃了对某房地产开发公司主张权利。

    中国银行某某支行均在贷前调查、贷款发放及贷后检查与追索过程中，没有严格按照银监会颁布的《个人贷款管理办法》《商业银行授信工作尽职指引》对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，应承担相应责任，故不能适用善意取得制度获得涉案房产的预告抵押权。

    五.第三人中国银行某某支行的主张均无事实与法律依据，合议庭应不予采纳。

    1.中国银行某某支行以孙某某办理“假按揭”签署合同的销售价格为参照，主张李某某购房价格不合理、不是善意购房人，其主张无事实依据。

    李某某于2008年1月1日签订《出让书》，购房单价为每平方3200元。根据长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第129号民事判决书认定，该楼盘602房的销售单价为3500元/㎡；根据长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第285号民事判决书认定，该楼盘903房的销售单价为2800元/㎡；上述事实充分说明本案争议房屋1801房以3200元/㎡的价格进行销售是完全合理的。

    某房地产开发公司与孙某某高价签订商品房买卖合同，其目的正是为了多套取中国银行某某支行按揭款。某房地产开发公司与孙某某恶意串通，以单价5200元/㎡的价格签订商品房买卖合同，远超市场价格，其目的正是为了多套取中国银行某某支行的按揭贷款，李某某的购房价格才是真正合理价格。

    2. 中国银行某某支行认为因李某某未进行合同备案，其签订的《出让书》无效，无法律依据。购房合同备案并非房屋买受人李某某的义务，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，李某某与某房地产开发公司签订的《出让书》合同成立且有效。

    （理由详见本代理词“一、3.”）

    3.中国银行某某支行认为中域蓉城大厦只有18楼，没有19楼，无事实依据，这充分说明中国银行某某支行未尽相关调查，未尽相应的审慎义务。

    中国银行某某支行称中域蓉城大厦只有18楼，没有19楼，但根据中国银行某某支行提交的第一份证据《长沙市商品房买卖合同》第三条显示，该幢房屋建筑层数地上19层，地下2层。1801房为两层，18层与19层，即屋顶别墅，这充分显示了中国银行某某支行未尽调查核实义务，存在严重过失。

    4. 中国银行某某支行认为李某某的诉讼请求已过诉讼时效且已被其他诉讼驳回，无事实与法律依据。

    李某某所提起的执行异议、执行异议之诉、再审程序，均未对1801号房屋的权属问题进行实体审理，执行异议、执行异议之诉均因程序问题被驳回；再审程序中，李某某的再审请求为：1.裁定中止对（2014）天民初字第860号民事判决书的执行；2.撤销（2014）天民初字第860号判决第六项。其上述请求也未涉及对1801号房屋权属问题，因此，本案中李某某的诉讼请求未曾进入司法程序，应在本案中予以解决。

    本案中，李某某的诉讼请求是具有物权性质请求，其不受诉讼时效的限制，因此，不存在超过诉讼时效的问题。

    综上所述，本案原告2008年与被告某房地产开发公司签署合同、交纳全部房屋价款，某房地产开发公司依约将房屋交付给原告，原告实际占有、使用房屋近十年。某房地产开发公司在收到全部房屋价款后，与其员工孙某某恶意串通，为骗取银行贷款而签署买卖合同，向银行办理“假按揭”，某房地产开发公司与孙某某的行为严重损害了原告的基本权益，损害了国家的金融秩序，二者的行为属于违法甚至犯罪行为，二者之间签署的合同以及二者与中国银行某某支行签署的合同依法属于无效合同。本案的第三人中国银行某某支行作为金融机构，未尽基本的调查审核义务，并在贷款中及诉讼中放弃向相关主体主张权利，不属于善意第三人。本案原告作为受害者，保留向公安机关报案及向银行监督部门进行举报的权利。“任何人不得从自己的违法行为中获利”，因此，法庭通过对本案进行实体审理，查明事实后，应依法保护原告作为真实的购房人的合法权益，保障正常的社会交易秩序与交易安全，维护社会的公平正义。

    以上代理意见，供合议庭参考。                       

    案二代理意见：                                                              作为原告代理人，现根据相关事实及法律依据发表如下代理意见：

    一、孙某某、某房地产开发公司与中国银行某某支行签订的《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》无效。

    （一）孙某某并没有购房意愿，其在明知涉案房屋已出售给李某某的情况下，与中国银行某某支行签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，其的目的是为了帮某房地产开发公司套取银行按揭贷款，从而自己获得某房地产开发公司奖励，该行为符合以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，因此，某房地产开发公司、孙某某与中国银行某某支行签订的《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》无效，中国银行某某支行与孙某某应当办理预告抵押登记的注销手续。

    2008年1月6日，某房地产开发公司将长沙市天心区X路X号X大厦1801号房屋出售给李某某，李某某分别于2008年3月9日与2008年5月11日共计向某房地产开发公司支付全部购房款160万元，并占有、使用该房屋十余年。

    孙某某作为某房地产开发公司员工，为了帮某房地产开发公司套取银行按揭贷款，在明知涉案房屋已出售给李某某，且李某某已支付全部购房款的情况下，与某房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，且与中国银行某某支行签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，孙某某并未支付任何首付款，其已还的按揭贷款也均是某房地产开发公司偿还的，孙某某并没有购房意愿，其的目的是为了帮某房地产开发公司套取银行按揭贷款，从而自己获得某房地产开发公司奖励，该事实均能以某房地产开发公司原高管高某某、周某某及某房地产开发公司临时负责人王某某的证人证言予以证实。

    （二）十余年来，孙某某从未向某房地产开发公司、李某某主张权利，再次印证孙某某根本没有购房意愿，且从未因该房屋支付过任何金钱，完全系为了获得某房地产开发公司奖励而采取的一系列套取中国银行某某支行按揭贷款的行为。

    孙某某在与某房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》后，从未向某房地产开发公司主张过权利，在李某某实际入住近十年的时间里，孙某某也从未向李某某主张过权利。在中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷案、李某某提起的执行异议、执行异议之诉、中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷再审案等近10个诉讼程序中，孙某某作为当事人，诉讼结果直接影响其实际权利，但孙某某在签收法院文书后均未参加诉讼，对自己的权利毫不关心，这一系列不符合常理的行为充分说明孙某某根本没有购房意愿，且从未因该房屋支付过任何金钱，完全系为了获得某房地产开发公司奖励而采取的一系列套取中国银行某某支行按揭贷款的行为。

    孙某某、某房地产开发公司上述骗取贷款的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”上述法律事实均发生在2008年，应当适用当时的法律、司法解释的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定，某房地产开发公司、孙某某与中国银行某某支行签订的《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》无效，因此，中国银行某某支行与孙某某应当办理预告抵押登记的注销手续。

    二、因长沙市天心区人民法院已判决孙某某应当办理涉案房屋的合同备案、网签及预告登记的注销手续，且长沙市中级人民法院依法维持了该判决结果，孙某某自始对该涉案房产不享有任何权利，其无权以该房屋为抵押物与中国银行某某支行签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，无权为中国银行某某支行办理预告抵押登记，因此，孙某某与中国银行某某支行应当办理涉案房屋预告抵押登记的注销手续。

    2020年3月18日，长沙市天心区人民法院作出（2020）湘0103民初810号民事判决书，该判决判令某房地产开发公司与孙某某办理位于长沙市天心区X路X号X大厦1801号房的买卖合同备案登记、商品房买卖合同网签、预告登记的注销手续，且认定李某某有权要求取得完整的物权，某房地产开发公司应当为李某某办理产权登记。孙某某不服该判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2020）湘01民终6972号民事判决，依法维持了天心区人民法院判决。

    因孙某某在涉案房屋上的所有民事权利及相关手续、登记均已被撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因此，孙某某自始对涉案房屋不享有任何权利，因此基于其作为抵押义务人办理的预告抵押登记也应依法办理注销手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”因此，孙某某与中国银行某某支行应当办理涉案房屋的预告抵押登记注销手续。

    三、中国银行某某支行在进行贷款审查时，存在诸多过错，其不具有善意，且善意取得的客体只能是物权，预告抵押登记产生的权利不属于物权，因此也不能适用善意取得的相关规定。

    （一）中国银行某某支行未对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，且与某房地产开发公司共同实施违法行为，应承担相应责任，故不能适用善意取得制度获得涉案房产的预告抵押权利。

    1.中国银行某某支行未对其主观善意进行举证。

    中国银行某某支行对该笔贷款的发放是否具有主观善意，其应承担相应的举证责任，不能认为银行只要放款就自动认为其善意，中国银行某某支行理应保存了放款时完备的贷款资料，但至今未提供相关证据，应当承担相应不利后果。

    2.判断中国银行某某支行是否具有善意，应当审查其是否遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。

    中国银行某某支行应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》《商业银行授信工作尽职指引》的相关规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。

    孙某某贷款时，属于某房地产开发公司员工，中国银行某某支行未调查落实其工作情况、收入情况、还款能力等，未履行审慎审核义务。中国银行某某支行放款时，某房地产开发公司已官司缠身，负债累累，中国银行某某支行并没有对该连带责任保证人做信用调查，客观上存在严重过失。根据（2014）天民初字第860号民事判决与（2017）湘01民再3号民事判决书查明的事实，《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》的签订时间为2008年8月27日，而办理房屋预告抵押登记的时间为2008年8月20日，这意味着中国银行某某支行在未签订抵押合同的前提下办理了抵押登记，严重违反国家金融管理制度和信贷管理秩序。

    3.中国银行某某支行未将按揭贷款发放至某房地产开发公司在《长沙市商品房买卖合同》列明的银行账户内，与某房地产开发公司共同实施违法行为。

    根据中国银行某某支行提供的《长沙市商品房买卖合同》第五条预售款的监管，预售款应当支付至账号为43001765061052500300的账户内，而根据中国银行借款借据显示，中国银行某某支行却将按揭贷款发放至账号为44417300208093001的账户内。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。中国银行某某支行违法发放按揭贷款，使某房地产开发公司所得的房屋预售款未接受监管机构监管，纵容某房地产开发公司将预售款挪作他用，属于严重的违法行为。

    4.中国银行某某支行已放弃对孙某某配偶及某房地产开发公司主张权利。

    首先，中国银行某某支行与孙某某签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》时，孙某某已有配偶，中国银行某某支行应当将孙某某的配偶作为保证人或共同借款人，然而中国银行某某支行未作贷前调查，未将孙某某配偶作为保证人或共同借款人，未取得孙某某配偶的签字认可，存在严重过失。

    其次，在中国银行某某支行与孙某某金融借款合同纠纷一案中，也未将某房地产开发公司作为被告，自动放弃了自己的追索权利。本案商品房预售按揭贷款，在贷款时，某房地产开发公司未办好房屋产权登记手续，理应向贷款银行缴纳保证金并承担房屋产权手续办妥之前的阶段性连带保证责任。而中国银行某某支行在提起诉讼时，放弃了对某房地产开发公司主张权利。

    中国银行某某支行均在贷前调查、贷款发放及贷后检查与追索过程中，没有严格按照银监会颁布的《个人贷款管理办法》《商业银行授信工作尽职指引》对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，应承担相应责任，故不能适用善意取得制度。

    （二）善意取得的客体与对象只能是物权，其他权利均不能通过善意取得来获得，预告抵押登记产生的权利不属于物权，因此中国银行某某支行不能通过善意取得制度获得涉案房屋的相关权利。

    根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该规定第一款规定了所有权的善意取得，第二款规定了原所有权人的救济途径，第三款规定了其他物权的善意取得。现行法律只规定了物权的善意取得，但根据物权法定原则，物权的种类只有所有权、担保物权、用益物权三种，预告抵押登记产生的权利并非物权，因此，中国银行某某支行不能通过善意取得制度取得涉案房屋的任何权利。

    四、因法院已经判令某房地产开发公司和孙某某办理涉案房屋的合同备案登记、网签、预告登记的注销手续，涉案房屋的预告抵押登记已无法办理正式的抵押登记，中国银行某某支行已无法就涉案房屋实现任何权利，因此中国银行某某支行与孙某某应当办理预告抵押登记的注销手续。

    因中国银行某某支行只能申请法院执行被执行人孙某某名下的财产，而法院已经判决某房地产开发公司和孙某某办理涉案房屋的合同备案登记、网签、预告登记的注销手续，孙某某对涉案房屋不享有任何权利，涉案房屋并非孙某某财产，因此，法院不能执行涉案房屋。

    因孙某某对涉案房屋不享有任何权利，那么孙某某已经永远无法为中国银行某某支行办理涉案房屋的正式抵押登记，抵押权无法设立，抵押权也无法实现，预告抵押登记已无任何意义，因此应当办理预告抵押登记的注销手续。[见人民法院报2020年12月3日第8版]。

    五、某房地产开发公司应当为李某某办理不动产权利登记手续。

    李某某与某房地产开发公司就涉案房屋的买卖事宜达成一致，且李某某已支付完毕全部购房款，某房地产开发公司作为开发商，在预告抵押登记注销后，其有义务为房屋买受人李某某办理不动产权利登记手续。

    综上所述，基于“黑心”开发商某房地产开发公司的违法行为、孙某某的贪图小利、中国银行某某支行的贷款审查不严，致使李某某十余年未取得涉案房屋的产权证书，并在依法维权的道路上花费了太多的精力和金钱，现恳请合议庭采纳上述代理意见，依法支持李某某的诉讼请求。

【判决结果】

    案一判决结果：某房地产开发公司、孙某某应当于本判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区X路X号X大厦1801号房的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801）的登记备案注销手续、网签注销手续和预告登记注销手续。

    案二判决结果：某房地产开发公司、中国银行某某支行、孙某某应当于本判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区X路X号X大厦1801号房的贷款抵押登记备案证明（长房天心押字第208007171）注销手续；某房地产开发公司应当于本判决生效之日起三十日内为李某某办理位于长沙市天心区X路X号X大厦1801号房的产权过户手续。 

【裁判文书】

    一、案一裁判文书：

    1、（2020）湘0103民初810号民事判决书 

    2、（2020）湘01民终6972号民事判决书

    二、案二裁判文书：

    1、（2020）湘0103民初11086号民事判决书 

    2、（2021）湘01民终13586号民事判决书

【案例评析】

    在“一房二卖”且均未取得所有权的情况下，应当坚持“占有在先”原则，已经占有涉案房屋的李某某有权要求取得完整的物权，某房地产开发公司为孙某某办理涉案房屋的合同备案、网签、预告登记手续，影响李某某取得物权，因此应当办理相关注销手续。

    预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。预告登记具有从属性，其效力依附于不动产买卖协议产生的债权而存在，因案一已判决孙某某办理涉案房屋的合同备案、网签、预告登记的注销手续，预告抵押登记失去了存在的基础，因此中国银行某某支行应当办理预告抵押登记注销手续，某房地产开发公司应当为李某某办理涉案房屋的不动产权利登记。

【结语和建议】

    购房人在购买商品房时一定要及时办理合同备案、网签、预告登记等手续，避免开发商一房二卖。房屋符合交房条件后要及时占有、使用房屋并及时办理产权登记手续。