小区内广告收益应该归全体业主，物业擅自使用的应当返还

【案情简介】

在一些小区里，不论是电梯、楼道，还是出入口闸门，抑或是楼宇门口，各种广告无处不在。那么小区广告带来的收益究竟该归谁所有？是物业管理公司？还是小区业主？

河源市某小区物业管理有限公司系开发商安排的物业公司，在未经业主同意的情况下，擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下，要求法院判令该物业公司退还全部业主的广告费。该物业公司辩称：物业公司一直亏损运营，公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分，请求驳回诉讼请求。

【调查与处理】

一审法院经审理查明：业主委员会成立于《物业服务合同》服务期间内，业主委员会与某物业公司约定《物业服务合同》有关于经营性补贴的约定：在合同期内，由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定，其低于实际物业运行成本，故为保持园区良好运作，管理费收入与实际支出不足部分的缺口另由某房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。

某房产开发公司出具了一份说明及补贴明细表，在某物业公司《物业服务合同》服务期限届满为止，共补贴1000多万元。从某物业公司为某园区进行物业服务以来共收到设置在一楼大堂墙壁上的广告费26.6万元。在物业服务期间，每年某物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计，并出具审计报告，证明某物业公司每年均处于亏损状态。

一审法院判决：驳回原告业主委员会的诉讼请求。宣判后，原告业主委员会提出上诉。

二审中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

随后，因业主委员会不服法院判决，再次向高级人民法院申请再审，高级人民法院指令中级人民法院再审本案。

中级人民法院作出再审判决：一、撤销前两份判决；二、某物业公司向某园区业主委员会返还园区公共区域广告费收入26.6万元。

【法律分析】

本案的主要争议焦点为某物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属。

（一）关于某物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及第二百七十四条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域，属于业主的共有部分，在一楼共有部分的大堂墙壁上投放广告并收取广告费，应由全体业主共同管理。收益权是所有权的重要权能之一，权利人基于其享有的所有权而取得所有物的收益权，进而利用业主共同共有的公共区域设立广告所取得的收益，依法亦应属于全体业主共有。

（二）关于某物业公司是否应向业主委员会返还其收取的公共区域广告费用的问题

本案所涉公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。关于某物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务，不应当返还的主张分析如下：

首先，某物业公司是业主委员会所在园区的物业服务单位，根据《物业服务合同》的约定其服务费用应从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金仅包括业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴。据此，公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，且对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口依据合同应由开发单位支付。故某物业公司擅自使用该广告费用用以弥补其物业经营不足无合同依据。

其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条第二款“……属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”，以及《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，物业公司仅可以从经营收入中扣除合理成本，但应将用所得收益补充专项维修资金或由业主共同另行决定用途。但本案中，某物业公司始终未能提供证据证明广告经营成本及使用经营所得广告费用的正当性，因此某物业公司擅自使用公共区域广告费用用于园区服务没有法律依据。

综上，对于某物业公司的该项主张无法获得支持。再根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，现业主委员会要求某物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。

【典型意义】

通过此案引发对以下两个方面问题的思考，并对今后物业和业主委员会在管理使用广告收益问题上具有借鉴意义：

一是对于小区业主来讲，应当如何正当行使相关权利对小区广告进行经营、管理，如何更好预防该类因广告费分配而起的纠纷的问题。在条件成熟的情况下，应该尽快召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会与物业公司交涉小区广告的引入、收益的分配等问题，如一旦交涉不成，以业主委员会的名义维权更具有正当性和可行性。在选聘物业公司时，要和物业公司对小区广告的引入、收益以及违约责任等进行明确的约定；如已有物业公司管理的小区，可由业主委员会与物业公司就上述广告事宜另行达成书面协议，约定物业公司的义务及责任承担。如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据相关法律规定及《物业管理条例》向相关行政主管部门举报，由主管部门对物业公司的违法行为作出相应处罚。除举报外，还可以以业主委员会名义起诉物业公司，要求物业公司承担赔偿责任。

二是物业公司应当如何正当行使相关权利对小区广告进行经营、管理的问题。对于物业公司而言，为更好管理小区物业，规范广告位出租事宜，物业公司应按法定程序取得业主大会授权，且在提供服务过程定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。在物业公司扣除合理劳务成本、公共部分的维护费用等，剩下的收益应该归属业主共有。同时为维护物业公司合法权益，建议在《物业服务合同》中明确因广告位经营、管理所产生的合理成本类目，并保存在管理过程中实际产生合理成本的凭证，以免因举证不能而陷入被动状态。