律师代理陈某某诉方某某房屋买卖合同纠纷一审案

原告陈某某系黔东南州水务局退休职工，被告方某某系贵州省凯里市纺织品公司退休职工，原、被告双方系朋友关系。1996年，被告作为贵州省凯里市纺织品公司职工，分得公司开发及建设的经济适用房两套，欲将其中一套出售，便找到原告陈某某就房屋买卖事宜进行协商。协商之后，原、被告双方达成协议，原告向被告支付4万元购房款，被告将位于凯里市韶山南路2号某单元X层X号的房屋交付给原告管理使用至今（长达20年）。2015年1月15日，被告将诉争房屋从贵州省凯里市纺织品公司过户至其名下。同年1月20日，被告办理了诉争房屋的《准入许可证》。原告在得知诉争房屋可以办理产权证后，多次要求被告协助办理过户登记手续未果，遂于2016年9月29日向凯里市人民法院提起诉讼：1、请求确认原、被告达成的《房屋买卖协议》有效；2、判决被告协助原告办理诉争房屋的过户手续。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，调解未果。经审理，一审法院认为原、被告双方虽未签订书面合同，但根据被告认可收到原告交付的4万元购房款的事实以及被告将房屋交付给原告管理使用长达20余年的情况来看，足以推定原、被告双方达成了房屋买卖协议。2016年12月29日，一审法院作出（2016）黔2601民初3244号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。被告不服一审判决，遂向黔东南州中级人民法院提起上诉，二审期间经审理查明的事实与一审查明一致，故判决驳回上诉，维持原判。

本案原告的请求是要求办理房屋过户登记手续，但办理房屋过户登记手续的基础法律关系是房屋买卖关系得以成立，且办理房屋过户登记手续系房屋买卖合同主合同的附随义务。鉴此，我认为本案的争议焦点为：一、原告陈某某与被告方某某之间是否存在房屋买卖协议？二、如果双方存在房屋买卖协议，该协议是否有效？三、本案应由谁来承担举证责任?

一、原告陈某某与被告方某某之间是否存在房屋买卖协议？

根据一审原告陈某某提交的《通话录音光盘》，被告方某某承认收到原告陈某某支付的4万元购买涉案诉争的房屋，但只是辩称4万元是预付款。根据凯里市1996年的房价来看，原告陈某某支付4万元向被告方某某购买建筑面积为83平米的房子，属于支付合理对价，符合当时房屋交易的市场价格行情。假设这4万元是预付款，被告方某某不可能将房子交付给原告陈某某管理使用至今（长达20年）。因此，根据日常生活经验法则，足以推定原告陈某某与被告方某某之间存在房屋买卖关系，房屋买卖协议成立。

二、如果双方存在房屋买卖协议，该协议是否有效？

虽然《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，尽管原告陈某某与被告方某某未订立书面的房屋买卖合同，但是陈某某向方某某支付购房款4万元，方某某将房屋交给陈某某管理使用至今，双方均已实际履行了合同的主要义务。鉴此，足以表明原、被告之间存在事实的房屋买卖关系。庭审中，被告方某某虽提出与原告达成协议时未经过其丈夫书面同意，亦未办理房产证和上市证，该协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，即使方某某在转让房子时未经其丈夫书面同意，亦未办理房产证和上市证，也不影响其与陈某某之间房屋买卖关系的效力。

三、本案应由谁来承担举证责任? 

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，在本案中，双方达成协议后原告已按协议履行了支付房款的义务，并提交《通话录音光盘》证明其与方某某之间存在房屋买卖关系，举证责任转移到方某某一方。在根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”，方某某提供的证据不足以反驳陈某某诉讼请求所依据的事实，故应当承担举证不能的不利后果。

综上，原、被告就涉诉房屋买卖事宜通过口头协商的方式订立合同的事实客观存在，该合同既是双方当事人的真实意思表示，亦不存在合同无效的法定情形，被告在出售房屋时尚未享有房屋所有权，但现今房屋已过户至被告名下，且具备上市交易的条件，原告诉请出卖人协助办理房屋产权变更登记手续系出卖人应尽的合同附随义务。因此，原告的诉请事实清楚、证据充分，于法有据，依法应当获得支持。

《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”。本案原、被告就诉争房屋转让事宜确实违反了“应当签订书面转让合同”的规定，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案原、被告虽未签订书面转让合同，但原告已经履行支付购房款主要义务，且被告已经接受，被告接受购房款后亦履行了交付房屋的义务，交房房屋后20的余年间被告从未向原告主张过任何权利。鉴此，根据日常生活经验法则及合同法第三十六条的规定，足以推定原、被告之间存在房屋买卖关系。

二、如何认定该该协议是否有效？

合同的无效应当严格紧扣《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种法定情形加以认定，即“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案，根据庭审查明的事实可知，双方当事人系在自愿平等的基础上进行协商，且均为双方当事人的真实意思表示，亦不存在合同无效的法定情形。因此，依法应当认定该协议有效。

三、关于新、旧法律的适用问题。

本案主要涉及的法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国城市房地产管理法》于1994年７月５日通过，自1995年１月１日起施行，《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行，两部法律虽均是由全国人大常委会颁布施行，法律位阶相同，但《中华人民共和国城市房地产管理法》系旧法，《中华人民共和国合同法》系新法。在新法和旧法的效力问题方面，法理上适用的是“新法优于旧法”的原则。鉴此，本案原、被告虽违反城市房地产管理法的规定，但因合同法针对同一事项有新的规定，根据“新法优于旧法”的原则本案适用合同法，即认定原、被告之间的房屋买卖合同成立。

鉴此，建议不论是公民之间进行房屋转让，还是公民与房产商之间购买商品房，务必签订书面合同，将双方的权利义务落实到书面合同上，以确保合同的可操作性。在购房前或者在发生纠纷时，及时向专业律师寻求帮助，做到防患于未然，以尽可能减少纷争或将风险降到最低。希望大家在日常生活中提高法治意识，能有效的运用法律武器切实维护自身的合法权益。